وعد البيع في القانون التونسي

تأليف : فتحي الجديدي

رئيس مصلحة ومتفقد رئيس
بالديوان الوطني للملكية العقارية

وعد البيع هو عقد رضائي خاضع بخصوص العقارات المسجلة للاجراءات الشكلية التي أقرها المشرع التونسي في تنقيح مجلة الحقوق العينية سنة 1992 ويبرمه اطرافه للتواعد على انجاز بيع عقار في المستقبل بعد اتمام اجراءات معينة كالحصول على رخصة إدارية يستوجبها القانون وتنصيصات الرسم العقاري أو إتمام دفع الثمن بعد دفع جزء منه في كتب وعد البيع أو غير ذلك من الأسباب...

المبحث الأول : الشروط الشكلية والموضوعية

الفقرة الأولى : الشروط الشكلية

في العقارات المسجلة٫ لا بد أن يتم إبرام كتب وعد البيع من طرف الجهات الني نص عليها الفصل 377 من مجلة الحقوق العينية وهي محامي غير متمرن وعدل اشهاد وممثل حافظ الملكية العقارية بكل ادارة جهوية لديوان الملكية العقارية

كما يجب أن يتضمن كتب وعد البيع على إمضاء أطرافه وإمضاء محرره مع ضرورة التعريف بامضاء أطرافه بالكتائب الخطية والتنصيص على عدد بطاقة تعريف محرري الحجة العادلة.

أيضاً جدير بالذكر أن تسجيل كتب وعد البيع بإحدى القباضات المالية من أهم شكلياته ولا بد أن يكون تاريخ تسجيل الكتب لاحق لتاريخ تحريره وتاريخ التعريف بامضاء أطرافه ويكتفي عدول الاشهاد بالتنصيص بحجة وعد البيع التي يحررونها بأن تسجيلها دنانير ذلك لان وعد البيع يخضع لمعلوم نسبي محدد وليس 6 % كما هو في البيع وغيره من التفويتات...

كما انه من الشروط الشكلية التنصيص على كيفية دفع الجزء من الثمن بكتب الوعد بالبيع في صورة تجاوز ذلك الجزء لخمسة الاف دينار وذلك بالتنصيص على عدد الشيك البنكي أو البريدي أو الكمبيالة أو التحويل البنكي وتاريخه وعلى اسم البنك وفرعه أو فرع البريد الذي تم به إصدار ذلك الشيك أو التحويل.

الفقرة الثانية : الشروط الموضوعية

لقد نص الفصل 377 من مجلة الحقوق العينية على ضرورة التنصيص على هوية أطراف كتب وعد البيع وعلى حالتهم المدنية كاملة كتاريخ الولادة وعدد بطاقة تعريفهم ومقر سكناهم وجنسيتهم وحالتهم العائلة...كما نصت نفس المجلة على ضرورة التنصيص على موضوع التواعد وعلى الرسم العقاري المعني ومساحة هذا الأخير وتجزئته العامة وعدد القطع المتكون منها.

كما لا بد أن يكون موضوع التواعد بالبيع على ملك الواعد في تاريخ تحرير كتب الوعد بالبيع فلا يجوز التواعد على عقار قابل للتملك في المستقبل..

لترسيم وعد البيع بالسجل العقاري لا بد من تطابق الحالة المدنية للواعد مع تلك الموجودة بالرسم العقاري كذلك الادلاء بأصل كتب وعد بالبيع لدى مصالح الديوان الوطني للملكية العقارية.

المبحث الثاني : التنصيص على وعد البيع بالسجل العقاري

الفقرة الأولى : القيد الاحتياطي لوعد البيع

كثير من الناس يجهل أهمية التنصيص على وعد البيع بالسجل العقاري ( ما يعرف عند العامة بدفتر خانة) كقيد احتياطي وما لذلك قوة قانونية في الحفاظ على حقوق الموعود له. وتتمثل الترسيمات الاحتياطية في مختلف القيود الاحتياطية التي نظّمها المشرع التونسي بالفصول 365 إلى 367 من مجلة الحقوق العينية فخلافـا للترسيمات المقـيدة لحرية جـولان العـقار تحفظـيا أو تنفيذيـإ، فإن الترسيمات الاحتياطية تهدف إلى ضمان ترسيم حقـوق عينية لم تثبت نهائيـا أو الاقتران ترسيمها بتوفر عنصر مكمّل ومشخص

إذ أن التنصيص على وعد البيع كقيد احتياطي يمحو على الواعد حسن النية في حالة تفويته للعقار موضوع التواعد لغير الموعود له في تاريخ قيام القيد الاحتياطي لوعد البيع بالسجل العقاري وما لذلك من تأثير مباشر على قضية قد يقيمها الموعود له في حالة نشوب نزاع بينه وبين الواعد فبالتنصيص على هذا القيد يمكن للبائع التشطيب على البيع الصادر من الواعد لغير الموعود له والزام الواعد بانجاز البيع الموعود به في حالة نكوله وتراجعه عن ذلك فالقيـد الاحتياطي ينزع على الغير قرينة حسن النية ويمكن صاحبه من تفادي تطبيق الاستثناء الوارد بالفقرة الثانية من الفصل 305 م ح ع المتعلق بالقوة الثبوتية للترسيم.

ولترسيم هذا القيد يجب تقديم أصل كتب وعد البيع إلى ديوان الملكية العقارية مع دفع 25 د معلوم التنصيص على هذا القيد و 23 د معلوم شهادة ملكية و 23 معلوم شهادة ترسيم و 20 د معلوم حفظ ملف و30 د معلوم دراسة ملف.

" />

الفقرة الثانية : ٱجال قيام القيد الاحتياطي لوعد البيع

تمتد فاعلية هذا القيد ثلاثة سنوات من تاريخ ترسيمه بالسجل العقاري ويمكن التشطيب عليه بمناسبة ترسيم إنجاز البيع لنفس موضوع التواعد...وإذا ما انتهت الثلاث سنوات دون إتمام البيع المطلوب وأراد الواعد تجديد التنصيص على هذا القيد فإن عليه الإدلاء بإذن قضائي في الغرض وبه يتم تجديد التنصيص على هذا القيد لمدة ثلاثة سنوات جديدة.

وفي بعض الحالات التطبيقية لحفظ حقه وجب على الموعود له الحرص على التنصيص صلب كتب وعد البيع على ضرورة إرجاع الواعد للعربون وهو الجزء من الثمن الذي دفعه له الموعود له في صورة نكول الأول في الذكر أو لعدم إمكانية إتمام البيع لأي سبب من الأسباب.