مطلب التحيين في القانون التونسي

اعداد السيد : فتحي الجديدي

متفقد رئيس بالديوان الوطني للملكية العقارية

مطلب التحيين في القانون التونسي هو إجراء قانوني يُقدّم للمحكمة العقارية بهدف إدراج جميع العمليات والناقلات القانونية (مثل البيع، الوفاة، القسمة، أو الرهن) الطارئة على عقار مسجل، والتي رُفض ترسيمها سابقاً في ديوان الملكية العقارية "دفتر خانة".

يُقصد بهذا الإجراء تخليص الرسوم العقارية من حالة "الجمود" وجعل وضعيتها الدفترية مطابقة تماماً لوضعيتها الواقعية الفوقية.

المحكمة العقارية هو الجهاز المؤهّل قانونا في عمليّة التّحيين، وقد أسند إليها المشرّع مهمّة التحيين منذ 1992 بموجب الفصل 13 من القانون عدد 39 لسنة 1992 المؤرّخ في 27 أفريل 1992 المتعلّق بتحيين الرّسوم العقّاريّة وتخليصها من الجمود، وهو نفس الاتّجاه الذّي نصّ عليه الفصل 16 من مرسوم 1964 ، وهو نفس المضمون الذّي حافظ عليه الفصل الخامس من القانون عدد 34 لسنة 2001.

يرفع الطّلب إلى المحكمة العقّاريّة الأصليّة، أي المحكمة العقّاريّة بتونس مهما كان موقع العقّار. وليس في ذلك خروج عن القاعدة بالنّظر إلى جملة الاعتبارات التّي يقوم عليها تنظيم المحكمة العقّاريّة.

لكنّ انتشار الفروع بكامل البلاد التّونسيّة وانتصابها في كلّ ولاية تقريبا، شجّع المشرّع على اعتماد المبدأ المنصوص عليه بمجلّة المرافعات المدنيّة والتّجاريّة وتحديدا بالفصل 38، وهو أنّ المحكمة المختصّة ترابيّا هي المحكمة التّي يوجد بها العقّار، حيث جاء بالفصل 4 فقرة 2 من القانون عدد 34 لسنة 2001 أنّ المطلب يرفع ” إلى مركز المحكمة العقّاريّة الكائن بدائرته العقّار..”

الحالات الإلزامية لتقديم المطلب

يتم اللجوء إلى تقديم مطلب التحيين لدى المحكمة العقارية عند مواجهة الصعوبات التالية:

رفض الترسيم: صدور قرار رفض من إدارة الملكية العقارية لترسيم عقد بيع أو هبة أو إرث بسبب إخلالات شكلية أو موضوعية.
الرسوم العقارية المجمدة: وجود رسم عقاري توقفت فيه سلسلة الترسيمات، مما يمنع المالك الجديد من إدراج حقه مباشرة.
طلب التخصيص: رغبة أحد الشركاء على الشياع في إفراز منابه وتحديد موقعه لاستخراج شهادة ملكية فردية مستقلة.

البيانات الوجوبية في المطلب

حسب الفصل 10 من القانون عدد 34 لسنة 2001، يجب أن يُحرر المطلب في نظيرين وأن يتضمن البيانات التالية:

هوية الطالب: الاسم واللقب، تاريخ الولادة، الحرفة، الجنسية، نظام الملكية بين الزوجين، والمقر الأصلي والمختار.
هوية العقار: رقم الرسم العقاري، ومركز محكمة الناحية والمعتمدية الكائن بدائرتهما العقار.
موضوع الطلب: بيان دقيق للحقوق أو العمليات المراد إدراجها (مثل نقل ملكية، إسقاط حق).
أسباب الصعوبة: ذكر أسباب رفض الترسيم من طرف إدارة الملكية العقارية أو طبيعة الإخلالات بالوثائق.

الوثائق والمؤيدات المطلوبة

مطبوعة المطلب معبأة وموقعة بدقة.
نسختان من جميع الوثائق والصكوك المستند إليها (عقود بيع، فرائض شرعية، توكيلات).
نسخة من الرسم العقاري المراد تحيينه.
وصل تسجيل الصك أو الاتفاق الأخير الناقل للملكية بقباضة المالية (القباضة التابعة لـ وزارة المالية التونسية).

إجراءات النظر والتحقيق

بمجرد قبول المطلب، يتولى قاضي السجل العقاري أو القاضي المقرر بالتعاون مع المحكمة العقارية التحقيق في الملف عبر:

الإشهار: تعليق مضمون المطلب بمركزي محكمة الناحية والمعتمدية لفتح باب الاعتراضات للغير.
المعاينة الميدانية: تنقل القاضي العقاري إلى عين المكان عند الاقتضاء، لسماع الشهود والتأكد من الحوز والانطباق الفعلي للعقود.
الاختبارات الفنية: الاستعانة بديوان قيس الأراضي والمسح العقاري أو خبير عقاري معتمد لتحديد المساحة والحدود