ترسيم المقاسمة السجل العقاري التونسي

 

 

ترسيم المقاسمة بالسجل العقاري التونسي

اعداد الاستاذ : فتحي الجديدي
رئيس مصلحة بالديوان الوطني للملكية العقارية بسوسة

بالرجوع الى أحكامها المشتركة الواردة بالقسم الأول من الباب الخامس من مجلة الحقوق العينية تحت عنوان انقضاء الشيوع بالقسمة في الفصول من 116 الى 130 أكد المشرع التونسي أنه لا أحد من الشركاء في الملك يجبر على البقاء بالشياع ومنحهم الحرية في قسمة العقار حسب ما يتفقون عليه وعند تعذر الاتفاق خول لكل منهم الحق في الالتجاء الى القضاء لذا نفرق هنا بين المقاسمة الرضائية والقضائية...وأهم شروط المقاسمة في شقيها الرضائي والقضائي هو ضرورة ترسيمها كليا ما عدى الترسيم الجزئي للمقاسمة والذي لا يكون الا بحكم ترسيم في الغرض صادر عن المحكمة العقارية...

المبحث الأول : الشروط العامة  للمقاسمة 

-1/الكتب :   نص الفصل 116 من مجلة الحقوق العينية على أن " لا تثبت القسمة الرضائية الا بكتب " واعتبرت محكمة التعقيب في قرارها عدد 21279 المؤرخ في 30 أفريل 1991 " أن القسمة لا تثبت الا بكتب صحيح وأن القسمة الغير محرر في خصوصها حجة كتابية هي عبارة عن قسمة تصرف ولا تفيد نقل الملكية وانهاء الشيوع "  وبناءا عليه فان شكلية الكتب في المقاسمة هو شرط أساسي لا توجه فيه اليمين الحاسمة ولا تثبت بشهادة الشهود مثلما ذهبت الى ذلك محكمة التعقيب في أكثر من قرار...بيد أن المقاسمة الشفاهية  أو الذكرية قبل دخول المجلة المذكورة حيز التنفيذ تبقى سارية المفعول باعتبار هذه المجلة ليست ذي مفعول رجعي.

وتظهر أهمية الكتب عمليا [و المحرر من قبل الجهات المخولة لذلك قانونا اثر تنقيح 1992]   في اثبات القسمة الاتفاقية من حيث أن الكتب يمثل سندا قانونيا وحجة يمكن أن يدفع بها المتقاسم كل دعوى تهدف الى تقييد ارادته في التصرف في منابه المفرز كمعارضته في دعوى الشفعة بانتفاء حالة الشيوع بموجب القسمة  أو عند ما يتمسك المدعي عليه في دعوى القسمة بوقوع قسمة سابقة وباعتبارهما مدعيين في الاثبات فانهما يتحملان عبئه عملا باحكام الفصل 420 من مجلة الالتزامات والعقود...

-2/ ترسيم القسمة : تعد عملية الترسيم  اجراءا أساسيا لتحديد تاريخ بداية سريان التصرفات القانونية المنشأة أو الناقلة أو المصرحة بحق عيني أو القاضية بانقضائه أو بجعله غير قابل للتفويت ...ولاعتبار أن القسمة العقارية تعد من التصرفات المصرحة بحق عيني بالاستناد الى أثرها الكاشف فان ترسيمها يعد شرطا اساسيا ومنطلقا لتحديد سريان أثر المقاسمة بين المتقاسمين وتجاه الغير..لذلك أكد الفصل 373 ثالثا من مجلة الحقوق العينية المنقح بالقانون عدد 46 لسنة 1992 على ضرورة ترسيم المقاسمة.

ويختلف أثر الترسيم باختلاف تاريخ احداث الرسم العقاري محل اشهار الحقوق العينية محل اشهار الحقوق العينية الموظفة على العقار موضوع القسمة..فبالنسبة لقسمة العقارات موضوع الرسوم العقارية المحدثة بعد تاريخ 20 أفريل 1998 والعقارات موضوع الرسوم العقارية المعينة طبق القانون عدد 34 المؤرخ في 10 أفريل 2001 نلاحظ أن للترسيم مفعول منشئ للقسمة وليس مفعول اشهاري فقط أي أن نشأة حق الملكية المفرز بموجب القسمة بين المتقاسمين وتجاه الغير أصبح مرتبط بالترسيم . أما بالنسبة لقسمة العقارات موضوع الرسوم المحدثة قبل 20أفريل 1998 فانه لا يعتد بها تجاه الغير الا بترسيمها تطبيقا لاحكام الفصل 305 من مجلة الحقوق العينية أما بين الشركاء فانه يمكن الاحتجاج بالقسمة من تاريخ ابرامها.

المبحث الثاني :  مكونات ملف المقاسمة 

يتكون ملف المقاسمة المقدم للترسيم لادارة الملكية العقارية  أولا من صك المقاسمة  الذي لا بد أن يقدم الأصل منه  ويكون مسجلا بالقباضة المالية طبق أحكام الفصل 394 من مجلة الحقوق العينية  المنقح بالقانون عدد 68 لسنة 1997 المؤرخ في 27 أكتوبر 1997  ويمكن أن يكون هذا الصك كتبا خطيا محرر من قبل محام غير متمرن أو من قبل السيد حافظ الملكية العقارية أو من يمثله معرف بالامضاء كما يمكن ان يكون حجة عادلة ..أو حكم  بات في المقاسمة  اذا كانت المقاسمة قضائية....مع ضرورة الاستظهار بأصل وصل التسجيل بالقباضة المالية.

اضافة الى الصك هناك مؤيد هام وهو الامثلة الهنسية على معنى أحكام الفصل 360 من مجلة الحقوق العينية  سواء تكون معدة من ديوان قيس الاراضي وان انجزت من طرف مهندس خاص فيجب ارفاق امثلته بشهادة في ايداع التقسيم بديوان قيس الاراضي والمصادقة على التقسيم من بلدية المكان..وتختلف الامثلة الهندسية فنيا باختلاف العقارات فذا تعلق الامر بقسمة ارض بيضاء أو أرض مقام فوقها بناء متكون من طابق أرضي فقط  فانه يتم تقديم مثال خاص بكل جزء مفرز ..واذا تعلقت القسمة بعقار خاضع لنظام العلو والسفل فانه يضاف الى الأمثلة السلف ذكرها أمثلة المقاطع .أما اذا تعلقت القسمة بعقار خاضع لملكية الطبقات فانه يتعين الادلاء بالأمثلة الخاصة بالأجزاء المفرزة والامثلة الخاصة بالأجزاء المشتركة والمشاعة.

ويضاف الى ذلك في القسمة القضائية  تقرير اختبار يتضمن تشخيصا كاملا للعقار المراد قسمته من حيث بيان محتواياته  وعدد الشركاء المشاعون به  ونصيب كل واحد منهم ومعرف الرسوم العقارية المعنية ومساحتها وحدودها ومكوناتها ثم بيان كيفية القسمة من خلال افراز المنابات وتخصيص كل شريك بمنابه وبيان قيمة كل مناب وتحديد مقدار الشائط ان وجد...وفي صورة عدم التطابق بين تقرير الاختبار هذا والامثلة الهندسية المرافقة فيكتفي بشهائد تطابق في الغرض اذا كان عدم التطابق في عدد القطع واذا كان عدم التطابق في مساحة القطع فانه يتم المطالبة بتقرير اختبار تكميلي في الغرض يكون مصادقا عليه من قبل المحكمة المختصة .

اما في العقارات الخاضعة لنظام الطبقات فيضاف الى ما سلف ذكره كتب نظام الاشتراك في الاملاك يكون مسجلا لدى احدى القباضات المالية  ومصادقة بلدية المكان على التقسيم وشهادة انتهاء أشغال تتضمن عدد الطوابق المكونة للعمارة...كما عمدت بعض الادارات الى طلب حتى رخصة البناء....