آجال الشفعة

الدكتور : منير الفرشيشي

مقدمــــــة :

تعد الشفعة من الدعاوى العينية الراجعة بالاختصاص للمحكمة الابتدائية الكائن بدائرتها العقار المشفوع فيه.

وتطرح الشفعة عدة صعوبات تأويلية حيث أن القيام بدعوى الشفعة تعد أمرا صعبا للقائم بها حيث عرفت

التشريعات المنظمة لها عدة تنقيحات خاصة فيما يتعلق بالفصل 115 من م.ح.ع المنظم بتحديد

آجال الشفعة. وهذه التنقيحات أفرزت عدة تأويلات ويعتبر آجال القيام بالشفعة هو آجال سقوط الدعوى

ولا بآجل تقادم وهو ما يؤكده العنوان الذي ورد بالفصل 115من قول المشرع عبارة سقوط الشفعة وهــــو

التوجه الذي أعتمده فقه قضاء محكمة التعقيب حيث وصف أجل دعوى الشفعة بأجل سقوط.

وتعتبر أحكام الشفعة أحكاما إستثنائية بإعتبارها تعد قيدا على سلطة المالك في حرية التصرف في ملكيته

باعتبار معاقده وتبعا لذلك فإن تأويل أحكامها أو التوسع في شروطها يجد معارضة عند تطبيقها فلا يجوز

التوسع في آجالها ووجب احترامها وهي إجراءات تمس النظام العام ويمكن للمحكمة إثارتها من تلقاء نفسها.

ويثير تطبيق أحكام الفصل 115 من م.ح.ع عدة صعوبات حيث عرفت عدة تغييرات منذ صياغته الأصلية

إلى آخر تنقيح له.

I) الصعوبات أو الإشكاليات الناتجة عن الصياغة الأصلية للفصل 115 من م.ح.ع :

- نص الفصل المذكور على أن حق الشفيع يسقط بعد مضي 08أيام من إعلامه بالشراء من طرف المشتري

مع بيان الثمن والمصاريف.

وعلى كل حال فإن حق القيام يسقط بمضي 6أشهر من يوم وقوع البيع بكتب ثابت التاريخ.

وأثارت هذه الفقرة اختلافا في التأويل فيما يتعلق خاصة بعبارة كتب ثابت التاريخ خاصة إذا تعلق الأمر بكتائب

البيع الخطية حيث أفرزت ثلاث قراءات.

1) القراءة الأولى:

وهي قراءة استندت إلى أحكام الفصل 115 من م.ح.ع وأحكام الفصل 450 من م.إ.ع

الذي يحدد الحالات التي يكتسب فيها الكتب الخطي تاريخا ثابت تجاه الغير ومنها بالخصوص تاريخ

التعريف بإمضاء الأطراف من قبل ضابط الحالة المدنية بما يفيد أن حق الشريك في الأخذ بالشفعة إذ لم

يقع إعلامه بالبيع يسقط بمضي 06أشهر من تاريخ يوم وقوع البيع بكتب ثابت التاريخ أي بأي وسيلة

من الوسائل المنصوص عليها بالفصل 450 من م.إ.ع بدون التخصيص بالتسجيل لعموم النص.

أما بالنسبة لحجج الرسمية المحررة على معنى الفصل 442 من م.إ.ع تعد ثابتة التاريخ منذ تاريخ تحريرها

بهذه القراءة تم إقصاء وصراحة كل قراءة أو مرجعية كتاريخ الترسيم بالسجل العقاري.

2) القراءة الثانية :

إعتمدت هذه القراءة على احكام الفصل 115 من م.ح.ع وأحكام الفصل 581 من

م.إ.ع المتعلق بعقد بيع عقار حيث إستند أصحاب هذا الرأي على أن أحكام الفصل 581 من م.إ.ع

هي أحكام خاصة بيع عقار على خلاف الأحكام العامة الواردة بالفصل 450من إ.م.ع وإستنادا لذلك

فإن البيع موضوع النزاع لا يكون حجة على الغير إلا من تاريخ تسجيله وهي الوسيلة الوحيدة من وسائل

الإثبات التي لا تقبل أي نزاع عند الإحتجاج بها.

3) القراءة الثالثة :

وهي الأقل إنتشارا والتي أستندت الى احكام الفصل 115 من م.ح.ع والفصل305

من م.ح.ع والتي تنص على أن إحتساب بداية 06أشهر هو تاريخ ترسيم العقد بالسجل العقاري حيث

أن كل حق عيني لا يعارض به الغير إلا بترسيمه بالسجل العقاري فيما يخص العقارات المسجلة.

ونتيجة لهذا التباين والإختلاف في الآراء والمواقف تدخل المشرع لتجاوزه.

II) الصعوبات والإشكاليات الناتجة عن تنقيح 1992:

أدخل المشرع بموجب القانون عدد 46لسنة 1992 المؤرخ في 04ماي 1992 بعض التنقيحات على أحكام الفصل 115من م.ح.ع حيث نص في فقرته الأولى أن حق القيام بدعوى الشفعة يسقط بمضي شهر من الإعلام بالشراء من طرف المشتري مع بيان الثمن والمصاريف ونص في فقرته الثانية في صورة عدم الإعلام يسقط بمضي 06أشهر من يوم ترسيم العقد بالسجل العقاري بالنسبة للعقارات المسجلة ومن يوم تسجيل العقد بالقباضة المالية وبالنسبة للعقارات الغير مسجلة.

ويتضح من خلال هذا التنقيح أمرين الأول يتعلق بالتمديد في آجال القيام من 08أيام الى أجل الشهر في

صورة الإعلام.

- الأمر الثاني يتمثل في إفراد العقارات المسجلة بنظام خاص بها على خلاف العقارات الغير مسجلة حيث

يسقط حق القيام بمضي 06أشهر من يوم ترسيم العقد بالسجل العقاري بالنسبة للعقارات المسجلة ومن

يوم تسجل العقد بالقباضة المالية بالنسبة للعقارات الغير مسجلة.

وهذا الخيار جعل المشرع ينحاز الى القراءة الثانية التي أعتمدت الفصل 581 من إ.م.ع والقراءة الثالثة

التي إرتكزت على أحكام الفصل 305 من م.ح.ع.

إلا أن هذا الطرح يتطلب تطبيقا عاديا لإجراءات الترسيم وهي نقطة بداية إحتساب الآجل وهو ما يتعارض

مع وضعية الرسوم العقارية المجمدة وصعوبة الحصول على ترسيم الحقوق المتعلقة بـــــــــــــــــها.

III) الإشكالات التطبيقية لأحكام الفصل 115 من م.ح.ع بعد التنقيح بموجب القانون عدد 29لسنة
2006 المؤرخ في 15ماي 2006

- بموجب هذا التنقيح أوجب المشرع على المشتري بإعلام الشفيع بواسطة عدل التنفيذ مع بيان الثمن والمصاريف ويسقط حق القيام بدعوى الشفعة بعد مضي شهر من تاريخ محضر إعلامه.

وفي صورة تعذر الإعلام فإن القيام بدعوى الشفعة يسقط بمضي 06 أشهر من يوم ترسيم العقد بالسجل

العقاري بالنسبة للعقارات المسجلة الخاضعة للمفعول المنشىء للترسيم ومن يوم ترسيم تسجيل العقد

بالقباضة المالية بالنسبة للعقارات المسجلة الغير الخاضعة للمفعول المنشىء للترسيم أو العقارات الغير

مسجلة إلا أن هذا التنقيح أثار عدة صعوبات تأويلية حيث لوحظ تعمد بعض المشترين التكتم عن شراءاتهم

وعدم الإعلام بها وذلك بهدف حرمان من له حق الشفعة في القيام بإجراءاتها تبعا لذلك تمت مراجعة

الفصل 115 من م.ح.ع وذلك لإعتماد أمرين:

* إقرار مبدأ وجوبية إعلام الشفيع من قبل المشتري بالشراء

* لا يعفي المشتري من واجب الإعلام إلا في صورة تعذر ذلك عليه والملاحظ من خلال هذا المــــــــشرع

أدخل على الفصل 115 من م.ح.ع واجب جديد محمول على المشتري وهو واجب الإعلام ومن خلال

ذلك من الضروري تحديد الرسوم الخاضعة للمفعول المنشىء للترسيم وغير الخاضعة لذلك.

1) الرسوم الخاضعة لمبدأ المفعول المنشىء للترسيم:

أعاد المشرع مبدأ المفعول المنشىء للترسيم الى المنظومة التشريعية بموجب قوانين 04ماي 1992 ومجلة

الإلتزامات والعقود( الفصول 581) ومجلة الأحوال الشخصية ( الفصل 204)

إلا أن هذه القوانين أجلت نفاذ المبدأ الى سنة 1995 ثم بعد ذلك الى سنة 1998

إلا أنه عند التطبيق وجد إختلاف مما أجبر المشرع على التدخل مرة أخرى بموجب القانون عدد 91لسنة

2000 بالقول أن المبدأ يسري على الرسوم العقارية المحدثة تنفيذا للأحكام الصادرة بالتسجيل إبتداءا من دخول القانون عدد 30 لسنة 1998 المؤرخ في 20أفريل 1998 المتعلق بالتمديد في مفعول الأحكام

الإنتقالية المرتبطة لتحيين الرسوم العقارية حيز التنفيذ وكذلك على الرسوم التي تم تحيينها.

وتجدر الإشارة أن الرسوم المحينة التي يسري عليها المبدأ هي الرسوم المحينة طبق قانون 2001 لا طبق

قانون 1992 وذلك بالرجوع الى أحكام الفصلين 3و23 من قانون 2001 اللذين ربطا بين نفاذ مبدأ

المفعول المنشىء للترسيم على الرسم العقاري وقرار ختم التحيين وهو التوجه العام لفقه قضاء محكمة

التعقيب التي تعتبر الرسوم الخاضعة للمفعول المنشىء للترسيم هي الرسوم المحدثة تنفيذا للأحكام

الصادرة بالتسجيل إبتداءا من دخول القانون عدد30 المؤرخ في 20أفريل 1998 حيز التنفيذ أوالرسوم

التي تم تحيينها طبق أحكام القانون عدد 34لسنة 2001 وهو ما تؤيده المحكمة العقارية.