القوة الثبوتية للترسيمات ومصداقية السجل العقاري في تونس

من إعداد السيد : أحمد زعرة
متفقد رئيس للملكية العقارية




المقدمة

يكتسي العقار أهمية بالغة إدى امجفعات بوصفه إحدى اإدعائم الأساسية للتطور الإقتصادي و الإستقرار
وضمانا للإتئان » بعل أن كأن المصدر الوحيد 2 النظام الإقطاعى إبان العصور الوسطى .مع نهاية القرن التاسع عشر عملت مختلف التشريعات على صياغة نظم تكفل حاية حق الملكية العقارية وتنظهها بتثييتها وتوثيقها وتقييد طرق التصرف فيا بقصد تأمين إستقرار المعاملات العقارية وضمان ممارسة حق الملكية بصفة طبيعية وتطهيرها م ن مصادر النزاع بما يدع الإئتئان العقاري ويسهم في تنشيط الحياة الإقتصادية والإجتاعية.
وقد عرفت تونس منذ إنتصاب الماية الفرنسية إرساء نظام | الملكية المسجاة أو مايسمى بالنظام العبني بإصدار القانون العقاري المؤرخ في غرة جويلية 1885 فبغض النظر عن الأهداف المبطنة من وراء إصداره والمقثاة في بسط سلطة المعمرين الفرنسيين والأجانب على الأراضي الخصبة فإنه ييقى أهم خطوة تشريعية قٍ إتجاه إعادة 0 الملكية 00 ية وبالتوازني مع ذلك تم الإيقاء على نظام الملكية غير المسجلة
يعد نظام السجل العيني النظام القانوني المنتشر تقرييا في أغلب دول العالم مثل ألمانيا وسويسرا لميزه بالدقة
والتنظم وقد استهد من نظام توراذ نس الذي ظهر في أستراليا ويتخذ من العقار أساما له يحيث ترد كل |
وحدة عقارية بدفتر أو صحيفة أو رمم عقاري يدرج فيه بيانات العقار و هوية المتعاملين عليه والحقوق العينية
المسلطة عليه ويقوم على عدة مبادئ أساسية تتمثل في مبدأ التخصيص ‎٠‏ مبدأ المفعول الفشوء مبنة.
الشرعية » مبداً القوة الغبوتية » مدأ منع التقادم المكسب و المفعول الحفظى . منها ما هو متعلق بسك
السجل العقاري و أخرى متعلقة بآثار الترسيم . 

وعلى خلاف ذلك فإن الدول التي إعقدت النظام الشخصي قلة قليلة مثل فرنسا وبلجيكا وهو نظام يعقد
أسماء الأشخاص الالكين للعقارات وترتبها وفق 7 وف الهجائية بمعنى أنه يتم إشهار التصرفات القانونية
بالإعهاد على أسماء الأشخاص وليس بالإعقاد على العقار ومن مساوئه عدم الدقة لإمكانية الخلط بين الأسماء
بسبب التشابه لهذا فهو نظام يرتكز على الو اشير كت قوة ثبوتية .وقد تأكد تبني المشرع التونسي لنظام السجل العيني بعد الإستقلال بإصدار ترسانة من القوانين كان أغيها مجلة الوق العينية 0 2 فيفري 1965 0 إشقهات خاصة لل كان الأول تعلق المتعلقة التسبيل ! لعقاري الاي 6 وتحيين 0 لعقارية ا الفعول ل ليسم كا تولى المشرع التونسي تنظيم المؤسستين المكلفتين بالتسجيل وإشهار العمليات العقارية بالسجل العقاري والمقئلة أولا في الحكمة العقارية يوصفها مكلفة بالتسجيل العقاري والنظر في الطعون في قرارا رات فط الك العقارية بالرفض والتعهد بأعمال تحيين 10 لعقارية المجمدة وثانيا 3 فى إدارة ‎١‏ الملكية ‎١‏ العقارية التي أسند لها لسنئة 1970 ؟ في 31 ديسمبر 19/70 المتعلق بضبط قانون المالية لتصرف سنة 1971 مؤسسة عمومية ذات صبغة إدارية وألحقت بوزارة أملاك الدولة والشؤون العقارية بموجب القانون عدد 61 لسنة 1991 ‎١!‏ المؤرخ في 22 جويلية 01ظ1 ‎٠‏ بعد أ ن كانت ملحقة ملحقة بوزارة العدل بموجب القانون المؤرخ في 21 فيفري 1964 ثم تم مؤخرا تغيير صبغتها القانونية الى مؤسسة عمومية ذات صبغة غيرإدارية بموجب الأمر الحكوي عدد 7/58 لسنة 2019 المؤرخ في 19 أوت 2019.
لقد م سن رزمة من القوانين المتعلقة بالسجل العقار بصفة متسارعة هيدف ضاأن مصداقيته حتى يظل المرآة
العاكسة للوضعية القانونية لعارات ت المسجلة و بما اخل إستقرار المعاملات العقارية ويضمن أداء العقار لدوره
بسجلات عقارية بقصد إعلام ا ان
لقد إعقدت أغلب التشاريع النظام العيني بعد أن وقفت على نجاعته في حاية الملكية وضمان إستقرار
المعاملات العقارية من خلال آليات الرقابة و المبادىء التي تحكم السجل العيني ويعد مبدأ القوة الشونية
للترسهات من أممها ذلك أنه يستهد وجوده من مبدأ آخر وهو مبدأ الشرعية كا أنه يبرر وجود مبدأ المفعول
الحفظي للترسهات وه مبادئ تمثل هوية النظام العيني مقارنة بالنظام الشخصي .
إن النظام العيني التوفسي تميز بإختياره نظاما مزدوجا للقوة الشبوتية للترسهات تكون مطلقة أو نسبية بحسب
مصدرها و قوة الضيانات المسهرة من طبيعة الأععال التي قامت بها الأجحمزة القضائية والإدارية متمثاة في
المحكة العقارية و حافظ الملكية العقارية .


الفصل الأول : الترسيمات المنطوق بها بالحكم العقاري البات

إن المقصود بالترسيمات المنطوق بها في الحكم العقاري البات هي تلك المقامة تنفيذا لا ورد بحم التسجيل عند
إقامة الرسم العقاري وتسمى الترسيات المتزامنة أو الترسهات الأولى » وكذاك الترسهات المدرجة تنفيذا
للأحكام الصادرة في مادة التحيين وتكتسي قوة ثبوتية مطلقة تستند في قوة حميتها لمصدر هذه الست
وترتب آثارا قانونية وإن الهدف من جعل هذه الترسهات تمتع بالقوة الشبوتية المطلقة الحفاظ على إستقرا

الممكية وحماية التعاملين وتحقيق مصداقية السجل العقاري وضان الثقة فيه .

الفرع الأول : سند القوة الثبوتية المطلقة للترسيات المنطوق بها بالحكم العقاري البات

يعتبر تحقيق مصداقية الشجل العقاري من أهم أهداف المشرع التونسي لهذا وضع الآليات القانونية و الممئلة
في الضانات القضائية و١‏ 00 لعقارية التي تسههر منها الترسهات المأذون بها قوة حميتها بل
إن تمئل الأساس القوي لباقي الترسيات اللا

المبحث الأول : الضيانات القضاتية

تتسم الأحكام العقارية الصادرة في مجال التسجيل العقاري و مادة التحيين ببعض الضانات الإجرائية التي
تميزها عن باقي الأحكام تقوم أساسا على العلنية و على النظام الإستقرائي .

الفقرة الأولى : ضمان علنية الإجراءات

إن ما يز الإجراءات بمناسبة تعهد المحكمة العقارية بمطلب التسجيل أو التحيين هو توفر عدة ضمانات كان
أهمها :
الإشهارات المطولة المطالب التسجيل أو التحيين المنصوص عليها بالفصل 322 من مجلة الحقوق العينية
وما بعده والفصل 03 من المرسوم عدد 03 لسنة 1364 والفصل 10 وما بعذه من الغانون عدد
34 لسنة 2001 ‎١!‏ المتعلق بتحيين الرسوم | لعفارية يدف ضان علنية الإجراءات أمام | المحكمة ‎١‏ العقارية و
القوة الثبوتية للترسيمات ومصداقية السجل العقاري في تونس
إعلام الكافة بحقيقة العقار موضوع التسجيل أو التحيين وفسح لمجال لكل من له حق عيني على العقار لمع
الأدلة والحجج لإثبات حقوقه و تقديم اعتراضه .

العنصر الأول : تنويع طرق الإشهار

تر اضاكة لطاية في توس الجهاز القضائي الأسامي الذي عهدت إليه حمة الإشراف على التسجيل

لعقاري والتحيين وقدكان الحفاظ على الحقوق العينية المكتسبة على العقارات المسجلة من أهم أهداف نظام
السجل العقاري .

1- إشهار مطلب التسجيل الإختياري :

تبدأ إجراءات التسجيل الإختياري بتقديم مطلب إلى الحكمة العقارية بواسطة محائي يتضمن تنصيصات
مستوجبة تعّف بطالب التسجيل وبالعقار موضوع التسجيل يتم إشهاره قب قبل قبل الشروع في الأععال الغنية
والأعال المكتبية والقيام بالمعاينات .

بعد مضي عشرة أيام من تلتي كاتب الحكنة مطلب النسجيل الإختياري يتولى حسب مقتضيات الفصل
2 من جاة مجلة الحقوق العينية نشره بالرائد د الرسمي للجمهورية التونسية وتوجيه نسخة من الإعلان
المتضمن مضمون المطلب إلى ديوان قبس الأراضي 0 لعقاري وقاضي الناحية وا 0 الختصين تراييا
المكةا العقارية ام إجرامات التسجيل .

ويتعين على كتابة الحكمة إلتزام الدقة بمضمون الإشهار حيث يتوجب أن يتضمن ببانات دقبقة تساعد على
معرفة العقار الى جانب البيانات المتعلقة هوية الطالب با يضمن نشر معلومات حقيقية تخول لكل مالك
تمل أو صاحب حق عيني يتوقع تضرره من عملية التسجيل من تقديم إعتراضه

كبا أن المشرع التونسي أوجب إشهار موعد التحديد الوقتي وختم التحديد إضافة الى الإشهار التكميلي في
صورة الحم بالتسجيل للمعترض و إشهار جديد في صورة عدم بيان الحالة القانونية للعقار بيانا كافيا .
القوة الثبوتية للترسيمات ومصداقية السجل العقاري في تونس
من إعداد السيد : أحمد زعرة
متفقد رئيس للملكية العقارية

2 إشهار مطلب التسجيل الإجباري 

تختلف إجراءات إشهار مطلب التسجيل الإجباري عن التسجيل الإختياري حيث تباشر المحكمة العقارية
تملية التسجيل بعد فشر قرار وزير العدل بإبتداء عمليات المسح بمنطقة معينة كا أنه يعاق مركر محكمة
الناحية ومركز المعقمدية والولاية وعن طريق الصحافة والإذاعة قبل إفتتاح عمليات المسح بشهرين ويعين
للغرض ركدس للجنة 2 الخاصة بكل عادة وفق مقتضيات المرسوم عدد 03 لسنة 1964 المؤرخ

إضافة الى ذلك ؛ يتم إشهار ختم تحديد المناطق الفرعية و إشهار خم أعال المسح .
3- إشهار مطلب التحيين :

تمثل الإشهارات لمطلب التحيين في الإشهار الأصلي لموضوع المطلب وهو إشهار وجويء وثلاثة
إشهارات اختيارية تتمثل في الإشهار الجديد للتداخلات والإعتراضات وإشهار تكميلي بالرائد الرسمي
للجمهورية التونسية وبصحيفة يومية خاصة في حالة تعذر الإدلاء ببعض الوثائق والمؤيدات كالتواكل والتقاديم
والأذون بالتصرف وحجج الوفيات وغيرها من الوثائق اللازمة .

فقد أوجب الفصل 12 من القانون عدد 34 للسنة 2001 المتعلق بتحيين الرسوم العقارية وتخليصها من
المود على كاتب المحكنة العقارية توجيه نظير من المطلب ومضمون منه مع فسخ من المؤيدات المقدمة إلى
حافظ الملكية العقارية كبا يتم توجيه مضمون من مطلب التحيين للتعليق بمدخل محكمة الناحية وبهو المعفدية
الواقم بدائرتها العقار .ين على حاف الكئة ار في بحر سبعة أيام من توصله بنسخ من الوثائق المذكورة التنصيص على مضمون المطلب بالرمم العقاري أو الرسوم العقارية المعنية المتضمن لتارية إدراجه والمحكمة المتعهدة وتارية
تقديم المطلب وموضوعه واسم الطالب ولقبه واسم امحاني وبيان للحقوق والعمليات المطلوب إدراجما كم)
يتعين وضع المطلب ومؤيداته على ذمة العموم بقصد الإطلاع عليها دون مقابل .
كذاك تم توفير حاية للمعترض الساقط حقه بسبب تقديمه الإعتراض بعد الأجل وذلك من خلال
إقرار فقه القضاء العقاري لضرورة دراسة معارضته ومؤيداته وترتيب جزاء رفض المطلب الإختياري على ضوتها .
إن الهدف من إشهار مطلب التحيين هو إعلام الغبر وكل متعامل على الرمم العقاري بوجود مطلب
ين مششور ا لعقارية | أنه على حافظ | الملكية ‎١‏ العري 5-6 أية عملية عقارية على
إصدار الأذون بمباشرة روط 0 لين -
إن من أهم آنا الإشار تكين كل من يدعي حقا على العقار من التعريف به وفق مقتضيات الفصل 324
من مجاة الحقوق العينية ويقدم من كل من له مصاحة و المقدمين والممثلين لثونين و الأقارب و و
الجمهورية وحكام لواحي والولاة طبقا للفصلين 329 و331 من جاة الحقوق العينية إذا تعلق بحقوق القصر
والغائبين في شكل مطلب عادي أو رسالة الى كتابة امحكمة خلال فترة الإشهارأو أو بمناسبة إجراء أععال
التحديد الوقتي يضمن بمحضر التحديد مصحوبا بكل | مستندات و الوقائق لويد مع إختيار المعترض مقرأ له وينتبي أجل قبول الإعتراضات بإنتباء أجل الشهرين من الإعلان بختم عمليات التحيد الوقتي مع فكين لدو اكت احلة من مشسع عن الوقت لتقديم مستندات ت الإتراض كا يكن أن يتم تأجيل الأجل الى حين إصدار محكمة الحق العام حكم بالتخلي إذا كان الإعتراض ممن كان طرفا في قضية إستحقاقية .
يمكن الإعتراض على التصريم الصادر عن المالك اقل في التسجيل الإجباري م نكل تشخص بهمه الأمر إما
مباشرة أو بواسطة من يمثله قانونا للمنازعة في الحقوق موضوع التصرخ بالملكية والمطالبة بحقوق ناشئة قبل
تارية تقديم التصري الذي تلقاه القاضي المكلف ويعتبر تجرد الإعتراض طلبا من المعترض في الك بالتسجيل
لفائدته و يمتد أجل الإعتراض مبدئيا من يوم مباشرة تحديد العقار من قبل لجنة المسح إلى إنقضاء أجل شهر
بدايته من تارية نشر الإعلان عن إيداع القائّة العامة للعقارات بمركر محكمة الناحية ومركز المعتمدية و
كما أنه من آثار الإشهار تمكين المتداخل في مطلب التسجيل من تقديم الصكوك و الوثائق المؤيدة للحقوق
موضوع التداخل والمقثلة في الصكوك والإتفاقات الحررة في المدة الجارية بين تلقي التصريخ والحكم في
الأصل شريطة أن تكون مستوفاة للموجبات التانونية من ا الناحية الشكلية .
أما بالنسبة الى أحكام التحيين فقد نص الفصل 15 من القانون عدد 34 لسنة 2001 على أنه " يمكن
إبتداء من تاريخ التنصيص على مضمون المطلب بالرسم العقاري أو تعليقه بمركزي محكمة الناحية والمعتهدية
الإعتراض عليه أو التداخل في موضوعه إدى الحكمة العقارية ويجب أن يتضمن الإعتراض أو التداخل زيادة
على البيانات الواردة بالفصل 10 من هذا القانون جميع المستندات وأن يكون مصحوبا بالوثائق المؤيدة له "

 
       
الفقرة الثانية : الإإجراءات الإستقرائية

إن الإجراءات الإستقرائية الي تقوم بها المحكة العقارية تشكل أهم الضمانات المقررة للغير على
لإطلق . قلا عل دا حياد القاضىء ذلك أن القاضى المترر له سلطة مطلقة في إجراء الأبحاث
وتعتبر شرطا ضروريا لصحة الإجراءات وتهدف الى تبيئة القضية قبل تعييها بجلسة الحكم و تتمثل في
أعمال مكتبية و تحقيقات عينية .

العنصر الأول : الأعمال المكتبية

بتعهد القاضي المقرر : مطلب التسجيل بمقتضى قرار يصدره رئيس الحكمة | لعقارية فيقوم بإعداد تقرير يضمن به
يالات مطلب التسجيل المتعلقة بالخحالة المدنية لطالب التسجيل ووصف العقار والتحملات الموظفة عليه
ويطابق المساحة المصرح بها مع المساحة التي ضبطها ديوان قبس الأراضي والمسح العقاري بعد إجراء
التحديد و التنصيص على أسماء المعترضين وموضوع الإعتراضات وينص على جميع المؤيدات » حيث يقوم
بدراسة ملف الإشهار ومراقبة سلامة الإجراءات الإشهارية والأعمال الفنية و دراسة المطلب و مؤيداته و
التحقق من خلوها من الشوائب كهدم التسجيل بالقباضة المالية أو عدم الإدلاء بالتراخيص الإدارية والأذون
القضائية عند الإقتضاء ويحلل المؤيدات الراجعة للمعترضين والمتداخلين والعمل على توفير الضانات للقصر
والغائبين ويمكنه تمكين من له صفة ليام في حق القصر والغابين من لاض على -؟ النسجيل بالتمديد
في آجال الإعتراض » كما يطلب القاضي المقرر من طالب التسجيل الإطلاع على الإعتراضات المقدمة و
القوة الثبوتية للترسيمات ومصداقية السجل العقاري في تونس
الجواب عليها خلال أجل معين طبق الفصل 339 من مجاة الحقوق العينية »كما يسهل مممة ديوان قبس
الأراضي والمسح العقاري #فكينه من جملة الوثائق المرافقة المطلب التسجيل و الإرشادات اللازمة لإنجاز

التحديد | وقتي كمسوم الملكية التي كون من | فيد الإطلاع عليها تطبيقا لأحكام الفصل 338 من مجاة

الحقوق العينية 

كما يكن للقاضي المقرر الإعتاد على وثائق قدية بخزينة امحكمة إذاكان لها علاقة بمطلب التسجيل والمطالبة
بكل الحجج والوثائق التي تساعد على توضيح الحالة الإستحقاقية .

و يقوم بالأبحاث اللازمة للتحقيق في الخالة القانونية للعقار بما يحول دون اليل من حقوق الغير كا لمحجورين
والدولة عملا بمقتضيات الفصل 329 من + مجلة الحقوق العينية فيعمل على الكشف عن أوجه إنجرار
الملكية لطالب التسجيل الإختياري أو المصرح في التسجيل الإجباري أو المعترض أو المتداخل حتى يتم
التأكد من صحة الإستحقاق .

العنصر الثاني : التحقيقات العينية

يتولى رئدس المحكمة طبقا لأحكام الفصل 3400 من مجلة الحقوق العينية تكليف قاض للقيام بأبحاث عينية
إذا رأى أنها ضرورية لتوضيح الخالة الإستحقاقية من خلال التوجه إلى عين المكان خاصة إذا تعذر على
طالب التسجيل تقديم الحجج الضرورية ويستدعي للغرض بعد تحديد موعد التوجه طالب التسجيل
والمعارضين وكل طرف يتعين حضوره .

بكلف القاضي المقرر بسماع البينات وسماع الشهود وتلقي تصريحات الأطراف ودعوتهم عند الإقتضاء
للمصادقة عليها إذا تعلقت بتنازل أو صلح أو سحب معارضة ويكنه سماع المعترضين والمتداخلين ويباشر
تحقيقات عينية بالتحرير على الأطراف وسماع الأجوار » وتطبيق المؤيدات من حيث الموقع والحدود
والمساحة » كا يتحري في خصوص التحملات والحقوق الموظفة على العقار

بإمكان القاضي المقرر أيضا الى جانب البينة التي يحضرها طالب التسجيل أو المعترضين أن يطالب بسماع كل
تمخص آخر يرى فائدة في سماعه فالقاضي المقرر #متع بالسلطة التقديرية التي تخول له تقرير ما يراه صاحا
للبحث حول مطلب التسجيل و لتوضيح الخالة المادية و القانونية للعقار مع مراعاة حقوق كل من يدعي حقا
القوة الثبوتية للترسيمات ومصداقية السجل العقاري في تونس
عينيا خصوصا اذا كان الحق العيني راجع لقاصر او لغائب اذ يخول للقاضي المقرر اثارة المعارضات لحق القصر
بل اكثر من ذلك اذ يسعى الى اثبات حقوق القصر و الغائبين » وفي مهاية ابحائه يقوم القاضي المقرر بتحرير
تقرير مفصل يحتوي على كل ما توصل اليه من أبحاث واستنتاجات ومقترحات يقوم بإحالة الملف الى كتابة
امحكمة العقارية التي تحيله بدورها للجلسة .وهذه الأبحاث امجراة من قبل القاضي المقرر تدعمها احكمة بالوسائل التحضيرية التي تتخذها في سبيل حماية الحقوق الثابنة كإعادة التوجه والتحريرات المكتبية والإشهار التكميلي أو الجديد والإذن بالتقسيم وفتح آجال الإعتراض من جديد وغيرها .
تنتب يكل هذه الأعمال بإصدار حك عن هيئة مجلسية تراعى فيه مبدأ المواجمة بين الخصوم ومبدأ إحترام
حق الدفاع وتحترم فيه مبدأً إتصال القضاء » واحترام لمحكمة لاختصاصها مع مراعاة القضايا المنشورة إبنى حمات قضائية أو غير قضائية أخرى .

أما في مادة التحيين فيتولى قاضي السجل العقاري أو دائرة الرسوم المجمدةكل في حدود إختصاصه النظر
في مطلب التحيين على ضوء ما يقدمه الأطراف من ملحوظات كتايبة وشفاهية حيث نص الفصل 04 من
القانون عدد 34 لسنة 2001 على أنه يبت في التداخلات المثارة أمامه ويمكن أن يأذن بكل تصحيح أو
تعديل ترسيم » يقوم أيضا بوظيفة القاضي الباحث بتولي ممام البحث في مطالب التحيين المحالة سواء على
قاضي السجل العقاري أو دائرة الرسوم المجمدة .

كما أن الفصل السابع من القانون عدد 34 لسنة 2001 المتعلق بتحيين الرسوم العقارية مكن قاضي
السجل العقاري من 0 المطالب الرامية مية إلى تصحيح الوثائق المقدمة للترسيم والمطالب المتعلقة بتحرير
الفرائض لهذا فإن رئيس الحكمة العقارية يكلف بقرار أحد القضاة المقررين بها للقيام بوظائف قاضي السجل
العقاري .

فينظر في مطلب التحيين المقدم م نكل ذي مصلحة وذلك في حدود مرجع نظره الحكمي بعد استكال
إجراء ات الإشهار وجري قاضي السجل العقاري ‎١‏ التخليصات اللازمة ويأذن بما يراه من الوسائل التحضيرية
كالاختبار والبحث والتوجه على العين وأخذ رأي إدارة الملكية العقارية كا بك له أن يأذن بإتمام الإشهار
الأصلي لمطلب التحيين أو إجراء إشهار جديد بناء على تقديم التداخلات؛ كما يمكن له أن يأذن بسماع من
يخشى المساس بحقوقه بموجب الحكر الذي سيصدر عنه وأن يطلب أية وثيقة صالحة من كل الإدارات
والمؤسسات العمومية أو الخاصة أو أي شخص مادي » واضافة لذلك يمكن لقاضي السجل العقاري الإذن
بناء على طلب من له مصلحة بمواصاة مباشرة العملية المطلوبة ادى إدارة الملكية العقارية بعد التحقق من عدم
تعلقها بالمطلب المنشور إدى الحكمة العفارية .

وينظر قاضي السجل العقاري في المطلب على ضوء ما يقدمه الأطراف من ملحوظات كتابية أو شفاهية.
ويصدر في كل الحالات حكما بالترسيم وإذاكان المطلب موضوع إعتراض أو تبين إرتباطه بمطلب فأكثر
منشور لدى دائرة الرسوم المجمدة أو رأى أن الطلب لا يدخل في مشمولات نظره أو لم يتضمن البيانات
الكافية التي تمكنه من الحكم بالترسيم فإنه يعلم بذلك رئيس امحكمة العقارية أو من ينوبه الذي يأذن بإحالة
الملف على دائرة الرسوم المجمدة ‎٠‏ ويدت قاضي السجل العقاري في مطلب التحيين وفي جميع التداخلات
المثارة أمامه 2 ويمكن أن يأذن بكل تصحيح أو تعديل أو إبطال ركم 5 إقامة ركم جديد وذلك بقدر ما
تسمح به الحالة المادية والقانونية للرسم العقاري كما يبت بطلب من الأطراف في المصاريف الناتجة عن تطبيق
إجراءات التحيين .

المبحث الثاني : الصبغة الباتة للأحكام

باستيفاء “مي طرق الطعن بصبح حك التسجيل أوحكم التحيين باتا لكن يطرأ إستثناء عند الرجوع في قرار
ختم إجراءات التحيين .

الفقرة الأولى : الطعن في أحكام الحكة العقارية

تمتع الترسهات الحاصاة تنفيذا لمنطوق حكم التسجيل أو حك التحبين بقوة ثبوتية مطلقة بحيث يمكن
مواجهمة الكافة بها ولا يمكن معارضة المستفيد في أي حال من الأحوال وبي طريقة كانت خاصة بعد صيرورة
الأحكام باتة وهو ما أقره المشرع التونسي عندما تدخل ليقر بقابلية حكم التسجيل للطعن بالتعقيب بمقتضى
الفصل 3342 من القانون عدد 67 لسنة 2008 المؤرخ في 09 أوت 2008 و بقابلية حك
التحيين للطعن بالإستئناف بمقتضى الفصل 28 من قانون التحيين عدد 34 لسنة 2001 المنقح
مقتضى القانون عدد 67 لسنة 2009 المؤرخ في 12 أوت 2009 .

العنصر الأول : الطعن بالتعقيب في حكم التسجيل

مثل خضوع الحك | لعقاري القاضي بالتسجيل وحكم التحبيين للطعن تحولا نا في إنجاه الحد من الحصانة
الطلقة والقداسة التي كانت ميزه لكن رن ذلك فإ لا يكن القول بأن الترسهات المقامة تنفيذا لهذه
الأحكام لم تعد تمتع بالقوة الشبوتية للترسيات وذلك للإعتبارات السابق ذَكرها المتعلقة بالمصدر القضائي
وطبيعة الأبحاث والتحقيقات التي تجريها | حكمة وثانيا للصبغة الباتة لهذه الأحكام .

حيث أن الطعن بالتعقيب في الأحكام الصادرة بالتسجيل أو الترسي الناج عن حك التسجيل هو شكل من
أشكال الماية للأطراف وللغير بمن له المصلحة وقد كانت نتنيجة مطالبات عديد الفقهاء بضرورة الحد من
قداسة حكم التسجيل وحابة الحفوق التي تضررت من الصبغة الباتة له » وقد ثم ذلك في مرحلة أولى بإفرار
المراجعة 58 التسجيل بناسبة تنقيح الفصل 332 من مجلة الحقوق العينية بتارية 23 جاتقفي
5 وف مناسبة ثانية بموجب تنقيح و إقام بعض أحكام مجلة الحقوق العينية بمتتضى القانون عدد 67
نسنة 2008 المؤرخ في 03 نوفبر 2008 النني خصص الباب السادس لتعقيب أحكام التسجيل
ويشمل الفصول 357 مكرر و 357 ثالنا و 357 رابعا » و قد جاء بالفصل 332 من مجلة الجقوق
العينية أن " أحكام الحكمة العقارية القاضية بالتسجيل أو الترسيم الناتم عن حكم التسجيل هي نهائية الدرجة
وتقبل الطعن بالتعقيب إدى محكة التعقيب "
لكن ما يجب ملاحظته أن للتعقيب مفعول تعليقي طبقا للفقرة الثانية من الفصل 332 من مجلة المقوق
العينية 7 اتسل ل لذ نا ةو ل قن رسال حجن مد نا أي بعد إنقضاء ايا التفيذية ا أو بحصول ال قيب وصاوو لك
بالرفض أو بالقبول ما يؤكد إسقرار تمتع الترسجات المأذون مها بالقوة الثبوتية المطلقة وييرر ذلك بأ

الترسهات الأولى المدرجة عند إقامة الرمم | لعقاري يجب أن تكون ثابتة ومطابقة للواقع تتمتع بقرينة قاطعة
بالصحة مما يجعلها حرية بالماية و تستوجب حفظ الحقوق التي نشأت بموجب الترسيم و أنه ليس للحكم
العقاري من دور سوى إقرار الحقوق و إثباتها

العنصر الثاني : إستسّاف حكم التحيين

بمجرد صدور حك التحبين وإحالته الى الديوان الوطني للملكية العقارية فإن حافظ الملكية مطالب وفق
أحكام الفصل 24 من قانون التحيين بالتنفيذ الفوري للحكم ولا يجوز تأجيل التنفيذ إلا للأسباب الواردة
بالفصل 25 من نفس القانون وأن أي تأخير في التنفيذ من شأنه أن يأثر في مصداقية السجل العقاري .

فقد يتعذر التنفيذ لوجود صعوبة ناتجة عن إدراح عمليات عقارية بالرسم | لعقاري بالرثح من وجود تنصيص

على مطلب تحيين في مخالفة صريحة لأحكام الفصل 13 منه أ وأن أن إدراح هذه العمليات تم بناء على أذون
سابقة من المحكمة ‎١‏ لعقارية لعدم تعلقها بمطلب التحيين المنصوص عليه بالرمم .

يتم إثارة الصعوبة التفيذية إما بطلب من حافظ الملكية العقارية وفي هذه الخالة يتم التنصيص على تأجيل
اك التحيين لوجود صعوبة تنفيذية ويحال ملف الحك الى الحكمة العقارية لإتخاذ ما يلزم أو بطلب من
المستفيد فيتم التنصيص على الصعوبة التنفيذية بناء على إذن من رئيس دائرة الرسوم امجمدة ولا يتوقف
التعامل على الرسم بصفة آلية بل يحب أن يتم بإذن صرح وبعد إجراء التحريات اللازمة وإستدعاء الأطراف
و يمكن للمحكمة أن تأذن بتعديل الحكم أو الترسيات الواردة بالرسم العقاري مع الأخذ بعين الإعتبار الحقوق
المكتسبة من الغير حسن النية .
رح ما يطرحه هذا الإجراء من إشكاليات حول احتساب سريان آجال الإستئناف إن كان من تارية الحم
الأول المتعلق بإدراج حكم التحيين أم من تارية الحك الثاني المتعلق بالصعوبة التنفيذية وأي الحكبين معني
بالإستئئاف ومن هو الغير حسن النية على إعتبار وجود تنصيص على مطلب تحبين أو القيد الإحتياطي
للطعن بالإستئناف الذي ينزع قرينة حسن النية عن الغير » فإن ما بهمنا في هذه الدراسة ما يفرزه الحكم
الثاني من إمكانية تعديل الحكم أو الترسهات الواردة بالرسم العقاري عند الإقتضاء مع مراعاة الحقوق المكتسبة
من قبل الغير عن حسن نية وذلك طبق الإجراءات الواردة بالفصل 18 من قانون التحيين بما يحد من
القوة الحجية المطلقة لحك التحيين أولحكم الإستشاف .

أما بالنسبة للصعوبات التنفيذية الناتجة عن الأخطاء المادية المنسربة الى حكم التحيين فإن المشرع التونسي
بموجب القانون ععد 34 لسنة 2001 أسبد إختصاص إصلاح حكم التحيين لوجود غلطات مادية
متعلقة بالكتابة أو الحالة المدنية أو الحساب أو الأرقام الحاصلة في الأحكام أو الأمفلة بحم التحيين للمحكمة
العقارية وهو إختيار مأخوذ قياسا لما جاء بالفصل 256 من مجلة الرافعات المدنية والتجارية الذي أقر
إختصاص مام الحق العام في إصلاح الأخطاء بالأحكام الصادرة عنها

وقد تتعهد دائرة الرسوم المجمدة من تلقاء نفسها بالإصلاح قبل توجيه حك التحيين لإدارة الملكية العقارية أو
بعد ذلك كا يمكن لحافظ الملكية العقارية إثارة الصعوبة لوجود أخطاء مادية وكذلك ديوان قبس الأراضي
وا مسح العقاري والخبراء في المساحة أو طالب التحيين أو المتداخل أو أي شخص والذي لا يشترط فيه
الصفة والأهلية بل إن المصلحة كافية .

و يكون الإصلاح في شكل مطلب كتاني أو عريضة تكون مرفوقة بالمؤيدات التي تدم طلب إصلاح الح
من ذلك مضمون الولادة في صورة الغلط في الخحالة المدنية» أو مثال هندسى جديد أو أية إفادة في صورة
تسرب خطأ صادر عن ديوان قيس الأراضي أو الخبير في المساحة يتعلق القيس والحساب والحدود الخاصة
بالعقار .

يتوجب على حافظ الملكية العقارية التنصيص على تأجيل تنفيذ حكم التحيين مع التنصيص على تاريخ
صدوره بالرسم العقاري مع إبقاء التنصيصات المتعلقة بالمطالب على حالتها تلك إلى حين البت في مطلب
الإصلاح وهي ضانات أقرها المشرع حاية لحقوق المتعاملين عل السجل العقاري .

تصدراحكة العقارية حكم إيجابي يكون متم للحكر الأصلي يقضي بإصلاح ما تم إثارته من أخطاء على غرار
الحم القاضي بتعديل الحم أو الترسهات وهذه الأحكام لا تختلف كثيرا عن قرارات ت الإصلاح التي تصدر عن
نفس المحكمة لكن في إطار إصلاح الأخطاء المادية المتسربة الى أحكام التسجيل بناء على أحكام الفصل 2 مكرر من بجاة الحقوق العينية أو الفصل 391 من نفس امجاة بخصوص إصلاح الأخطاء المادية
بالرسم وفي كل الأحوال فإن الحكم الذي يصدر سواء لتجاوز الصعوبة التنفيذية أو إصلاح الأخطاء المادية لا
يجب أن ينال من حقوق الغير المكتسبة عن صدار أحكام إيجايية لتجاوز صعوبات تنفيذية للأحكام الأصلية سواء بالتحيين أو بالإستثناف ينقل المبية) م التصحيحية أما | م ر أحكام برفض الصعوبات التنفيذية فإن الأحكام الأصلية
تحافظ على قوتها الحجية أما قرارات الإصلاح فإنها أذون بالإصلاح *تممة للأحكام الأصلية
ولبست أحكام ولا 07 لها أن تلحق ضررا بصاحب الحق شأنها شأن الأحكام التفسيرية على معنى الفقرة
الأخيرة من الفصل 124 من يجاة المرافعات المدنية والتجارية الذي جاء فيه " ويكون هذا الحك التفسيري
متها للحكم الواقع تفسيره”ولا يقبل الطعن إلا مع الحكم "الواقع تفسيره . "
بعد تجاوز الصعوبات التنفيذية و إصلاح ما يجب إصلاحة يذعن حافظ الملكية ويتولى التنصيص على حك
التحيين لتبتداً بذلك آجال الإستئناف فقد نص الفصل 28 من قانون التحيين عدد 34 لسنة 2001
المنقح بمقتضى القانون عدد 67 لسنة 2009 المؤرخ في 12 أوت 2009 الني جاء فيه " الأحكام
الصادرة في مادة التحيين تطبيقا لهذا القانون تقبل الطعن بالاستئناف من له مصلحة سواء كان طرفا في الحكم
المستأتفء طالبا أو معترضا أو متداخلا أو لم يكن طرفا فيه وذلك في أجل يبتدئ من يوم صدور الحكم
بالتحيين وينتهي بانتهاء ستين يوما من تارية إدراج هذا الحكم بالسجل العقاري"
إن الطعن 8 الصادرة في مادة التحيين وفق منطوق الفصل 28 من القانون عدد 34
في في الأحكام لمدنية حسب مجأة المرافعات لمدنية والتجارية لوقف تفيق 1 لتحي تحيين » 0
الملكية العقارية يتولى إدراج الحكم مع التنصيص على قابليته للإستئئاف من كل من له مصلحة سواء كان
مرسم) أو غير مرسم بوصفه صاحب قيد إحتياطي أو ترسيم تحفظي إلى نباية أجل ستين يوما من تاريخ
إدراجه بالرمم | لعقاري يمتنع بعد هذ ‎١‏ التنصيص ن من إدراج أية عملية الى حين الإدلاء بما يفيد عدم الإستئّتاف
ولا يمكن لمن إكنسب حقوقا على العقار أن #فسك بقرينة حسن النية طالما أن آجال الإستئناف ما تزال
قاعّة .
بمجرد وفوع الإستشاف يتم تقييده إحتياطيا بالرسم | لعقاري بموجب إعلام يوجه الى حافظ الملكية العقارية
وفق مقتضيات أحكام الفصل 31 من القانون عدد 34 لسنة .2001 المتعلق بتحيين الرسوم العا
يكون له أثر تعليقي بوقف التعامل على العقار موضوع الرسم العقاري المعني الى حين صدور حكم سابي بات
فإما أن يقضي بالرفض شكلا أو أصلا فتأذن لمحكة العقارية بالتشطيب على القيد الإحتياطي المتعلق بمطلب
الإستثناف بموجب حكم رفض يدرج بالرسم وتفتع بذلك الترسهات الأولى المدرجة بموجب حكم التحيين
بالقوة الثبوتية المطلقة » أو أن يصدر حك إيجابي بأت بقبول الإستئناف فإن المحكمة تقضى بالتشطيب على
القيد الإحتياطي وتأذن بإدراج تررسيهات جديدة تكون لها القوة الثبوتية المطلقة التي تحصها من الإبطال أو

 
   
الفقرة الثانية : الرجوع في قرار ختم إجراءات التحيين

على الرغ من أن ‎٠‏ أحكام | م التحيين تعد بعد إنقضاء آجال الإستئئاف أو بعد صدور حك الإستئئاف أحكام باتة
فإن القانون عدد 4 لسنة 2001 مكأن كل من له مصلحة في الفقرة الأخيرة . من الفصل 3 منه من
طلب الرجوع في قرار ختم إجراءات التحبين » و يستوجب الرجوع في قرار ختم | إجراءات التحيين توفر
شروط معينة في المطلب المقدم حتى يتم قبوله ويرتب آثاره القانونية .

العنصر الأول : شروط الرجوع في قرارختم إجراءات التحيين

الإقتصادية والإجقاعية وتحقيق مصداقية السجل اس وقد أوجد في إطار التحيين ة. تم إجراءات
لتحيين التي نص عليها الفصل 23 من القانون المذكور بوصفها منطلق إتطباق مبدأ المفعول المنشئ للترسيم
أكن بإقراه | إمكانية | الرجوع في قرار ختم إجراءات التحيين يكون المشرع قد أعاد أرسم لعقاري الى حالة
امود من جديد مما يتزتب عنه إيقاف إخضاع الرمم للمفعول المدشئ للترسيم في إن: تتظار البت في المطلب
ويترتب عنه أيضا إيقاف مؤقت للصبغة الباتة لحكم التحيين وهو ما يعد ظاهريا إنتكاسة لبدأ الحجية المطلقة
لحك التحيين ولأثره المباشر المتفثل في المفعول التطهيري .
إن الرجوع في قرار ختم إجراءات التحيين يستوجب توفر شروط من أهمها أن تكون على أساس تقديم
صكوك جديدة 'ْ يسبق إضافتها ملف مطلب التحيين وهو مانص عليه الفصل 23 من القانون عدد 34
كةو ل 0 بداء رأي .
كذاك يكن أن تتجلى إرادة المشرع في حاية حقوق الأفراد من خلال تخوب لكل من له مصلحة من طلب
الرجوع في قرار ختم إجراءات التحيين بمن فييم غير أطراف حكم التحيين كما أن قانون التحيين لم يشترط
صيغة معينة للمطلب و لم يستوجب إنابة المحاني ‎٠‏ فقط إشترط أن يكون قرار الرجوع بناء على صكوك
جديدة لم يسبق تقدمها بملف مطلب التحيين ولم يشملها المفعول التطهيري وأن تكون من خمن الصكوك
القابلة للترسيم إداريا وفق مقتضيات الفصل 3/73 من مجاة الحقوق العينية لكن إستحال ترسجها مما
إستوجب تدخل الحكمة العقارية كما يشترط أيضا ترس الحكم بالتحيين مع إدراج التنصيصات المنطوق بها
بالرمم العقاري بما فيها قرار ختم إجراءات التحيين .
يبدو من ربط المشرع قبول مطلب الرجوع في قرار ختم إجراءات التحيين بتوفر الشروط المذكورة أن إرادته
منصرفة الى تغليب حماية حقوق الأفراد على الحفاظ على حق الملكية وإستقرار الوضعيات القانونية
للعقارات إلا إذا تعلقت بالإجراء حقوقا للغير حسن ال لبية ولوكان + ذلك على حساب مبادئ السجل العيني .
العنصر الثاني : الآثار المترتبة عن الرجوع في قرار ختم إجراءات التحيين
ني إخلال بأحد هذه الشروط السابق ذكرها من شأنه أن يوفر المسوغات والمبررات للمحكمة لرفض
مطلب الرجوع في قرار ختم إجراءات التحبين و إن من آثاره بقاء الرسم خاضعا للمفعول المنشئ للترسيم »
أما إن تم قبول المطلب فتصدر المحكمة قرارا في مواصاة إجراءات التحيين مع التشطيب على قرار الحتم
بسبب الرجوع فيه ويتم إعلام حافظط الملكية العقارية طبقًا لأحكام الفصل 3 من قانون التحيين عدد 34
لسنة 2001 وتبعا إذلك تستكمل إجراءات التحيين ويتوقف التعامل على الرهم بعد تقديم مطلب
تحيين جديد موضوعه الصكوك الجديدة » ويتولى حافظ الملكية العقارية إحالة جميع الصكوك المقدمة له
امحكمة العقارية للنظر فيها من جديد ومكن للمحكمة في إطار نظرها في مطلب لا”
التحيين أن تأذن بترسيم الصك الجديد مع ختم إجراءات التحيين من جديد أو بدونه .
إنّ هذه الوضعية من شأنها أن تغير عدّة صعوبات في التطبيق وتفقد الرسم مصداقيته » وهو ما دفع قضاأة
الحكمة العقارية في أغلب الأحيان إلى العدول عن إتخاذ قرار ختم إجراءات التحيين عند النطر في مطلب
التحيين نظرا لمخنطورة الآنار القانونية الناجمة عن الحتم وأهمها القطع مع الخالة القديمة للرمم العقاري المدّسمة
بحالة البود و إخضاعه ابدا المفعول المنشئ للترسيم المكرس بالفصل 305 من جمة التو النية بنية المنقح
بالقانون عدد46 لسنة 1992 المؤرخ في 04 ماي 1992 الى جانب طول إجراءات ختم التحيين
وتكاليفها المرتفعة وكذلك بسبب الصعوبات التي يطرحما من الناحية العملية بخصوص تعامل حافظ الملكية
العقارية على رسوم عقارية غير مستقرة من حيث النظام القانوني المنطبق عند الرجوع في قرار ختم إجراءات
إنّ هذا الإجراء القضائي المتعلق بالرجوع في قرار ختم إجراءات التحيين تلتى تقدا من عديد رجال القانون
إعتبر الأستاذ علي كحلون أن عدم تقييده بأجل من شأنه "تهميش المبادىء العقارية" وتكرار العملية
الى ما لا نباية ويؤدي الى وضع العقار في منزلة بين المنزلتين فلا هو برسم محين ولا هو بالرسم الجامد ".
و إِنّْ من الآثار السلبية للرجوع في قرار ختم اجراءات التحيين هو الصعوبات العملية بخصوص السندات
المسلمة في إطار إجراء تسليم السند إن كان سيت المطالبة بها عند إتمام عمليات عقارية لاحقة على أساس
الفصل 401 من مجلة الحتوى العنة أم | نه لا مجال لتطبيق الفصل المذكور في ظل خضوع الرمم الى الفصل
5 قدي من مجاة الحقوق العينية المتعلق بالعقارات المسجاة غير الخاضعة للمفعول المنشئ .
يبدو ظاهريا من الآثار الناجمة عن الرجوع في قرار ختم إجراءات التحيين أن الترسات المدرجة تنفيذا لحك
التحيين قد فقدت قوتها الثبوتية المطلقة لكن في الحقيقة قد حافظ حكم التحيين على المفعول التطهيري ولو
جزئيا بتطهير الصكوك المأذون بها من العيوب التي يمكن أن تشوبها ما جلها تع بقرينة قاطعة بالصحة ولا
يمكن إبطالها والتشطيب عليها وأيضا فإن المشرع بنع قبول صكوك في إطار مطلب الرجوع في قرار ختم
إجراءات التحبين سبق أن :2 شلا لول التليري 5 التحيين لهذا فإن هذه الرسيات ستيج قويا
الثبوتية المطلقة بعد إنهاء النظر في مطلب الرجوع في قرار ختم إجراءات التحبين لتزتبط شديد الإرتياط ماله
بعد إصدار حك بأت .

الفرع الثاني : آثار القوة الثبوتية المطلقة للترسهات المنطوق بها بالحكم العقاري البات

لقد أقر المشرع التونسي بقوة تبوتية مطلقة للترسيات المنطوق بها بالحكم العقاري القاضي بالتسجيل أو
بالتحبيين رتّب عنها عدم إمكانية الرجوع على العقار ومكّ نكل متضرر من القيام بالدعوى الشخصية ويرجع
ذلك لسببين أولا لأن التنصيصات الواردة بالترسيات المعنية ثابتة وقاطعة وصحيحة وثانيا أنها مشمولة
بالمفعول التطهيري بما يعني أن الحقوق التي لم تكن ظاهرة شملها التطهير .

المبحث الأول : المفعول التطهيري

عرف الدكتور ابراهم ابو النجا في كتابه الشجل العيني في التشريع المصري القوة الشبوتية المطلقة بقوله " وقوة
الثبوت المطلقة هي قرينة قانونية قاطعة لا تقبل إثبات العكس تهدف الى تأمين المعاملات العقارية مقتضاها أن
كل ما هو مقيد في السجل العيني هو الحقيقة التي لا مطعن علبها حيث تنتقل الملكية والحقوق العينية بالقيد
الى المتصرف اليه خالصة من كل شائبة " » و مفاد ذلك أن الترسيات التي تمتع بقوة ثبوتية مطلقة من آثارها
تطهير الحق المرمم إلا ما أستثني .

الفقرة الأولى : تطهير الحق المرسم

للتطهير وجحمان فالأول يتمثل في تطهير العقار من جميع الشوائب والعيوب التي قد تكون لحقت بالصكوك التي
إنبنى علبها حك التسجيل أو حكم التحيين أما الوجه الثاني فيتعاق بتطهير العقار من جميع الحقوق غير
الظاهرة .

العنصر الأول : تطهير الحق المرسم من العيوب

إن الترسهات المنطوق بها بالحكم العقاري القاضي بالتسجيل أو بالتحيين تتمتع بالماية القانونية التي يفرضها
المفعول الحفظى بصفة عامة و القوة الحجية المطلقة بصفة خاصة .
يعتبر مبد أثر لمكم التسجيل وحكم ال: لتحيين وهو الذي يبرر منح القوة الشبوتية للترسيات المقامة
تنفيل الك 0 وهو يتأسس على دعامتين و إلغاء الحقوق غير المرمعة التي م تظهر أتناء التنسجيل
أو التحبيين وثانيا تطهير جميع الصكوك التي إنبنت عليها الأحكام العقارية من كل العيوب والإخلالات التي
ويمكن في هذا الإطار إقتباس التعريف الذي ذَكرِه الأستاذ أحمد بن طالب في مقال حول التشطيب على
الترسيم بالسجل العقاري" جاء فيه أن المفعول التطهيري" مبداً مرف من قاعدتين
- فهو يعني بالمقابل أن الحو العنية المرتبة على العقار وقت التسجيل والتي لم تأدن الحكة
العقارية يترسجها في رمم الملكية تعتبر لاغية
- وهو يعني بالمقابل أن الحقوق العينية المرسمة تعتبر صحيحة وناتجة عن سندات خالية من
كل عيب أني بتعبير آخر فا رسم صحيح وما لم يرمم غير موجود "
يجب التأكد أنه يمجرد صيرورة حكم التسجيل أو حكم التحيين باتا و إدراجه بالرسم العقاري فإن الترسهات
المنصوص علبها بالرسم بناء على منطوق هذه الأحكام تمتع بقرينة قاطعة بصحتها وثبوتها ولا يكون ذلك ممكنا
إلا بالترسهم الذي يمنح الحق أثر إحتجاجي عام يستفيد منه الكافة باثبات وجود الحق المرمم بقطع النظر
عن الصك الذي إنننى عليه وتعفي صاحب الحق أو الغير من عبء إثبات وجوده وكذلك يوفر قرينة في
ذاقه على صحة الصكوك والوثائق والحجج موضوع الحقوق المأذون بترسجها بمنطوق الحكم وخلوها من أي
عيب شكلي أو أصلي يؤدي الى المنازعة فيها وهي قرينة قاطعة غير قابلة للدحض مما يصير الحقوق المرسمة
غير قاباة للإبطال أو التشطيب أو الحط وقد عبر عن ذلك الأستاذ عبد المنعم عبود بمقال منشور بالجلة
القانونية التونسية سنة 2001 بقوله " يفترض الترسيم المتزامن صحة الحق المرسم ويقيم لصا صاحبه قرينة
على تلك الصحة ء فالحق العيني المرسم يعد بالضرورة ححيحا ومتزتبا عن سدد نقي من كافة العيوب الشكلية
والأصلية » من ثم يصير في رفعة عن كل محاجمة أو طعن ويتعذر طلب إبطاله أو تعديله أو التشطيب عليه
لقد نص الفصل 308 من مجاة الحقوق العينية على أن " جميع الحقوق العينية المرتبة على العقار في تارية
التسجيل ترمم برسم المأكية
والحق غير المرسم يعتبر لاغيا "
كما نص الفصل 337 من جاة الحقوق العينية على أنه "كل مخص تضررت ححقوقه من تسجيل أ و ترسم
نا عن حكم بات بالتسجيل لا يمكن له أصلا أن يرجع على العقار وإنفا له في صورة الخطل الحق في القيام على
المستفيد من التسجيل بدعوى شخصية في غرم الضرر " و المقصود من أحكام النصين المذكورين هو المفعول
التطبيري فالحق المرسم هو الححق الثابت وما لم يرمم فيعتبر لاغيا وم ببقى لصاحب الحيق الملفى إل القيام
بالدعوى الشخصية »

العنصر الثاني : التطهير من الحقوق غير المرسمة
إنه لا يقصد بالقوة الشبوتية المطلقة للترسيات المأذون بها صلب أحكام التسجيل وجود قرينة قاطعة على
إستحقاق المحكوم له موضوع التحديد إذ قد يتسنى لغيره في ما بعد إثبات حقوق تملكه وما يقصد بها زوال
كل وجه للنزاع حول العقار المسجل وتعذر لرجوع عليه باعتبار أن حك التسجيل يشكل الحقيقة القضائية
لخالة العقار الإإستحقاقية بقطم النظر عن الحقيقة الواقعية ولا مجال لغير الحقيقة القضائية صلب صفحات
السجل ااعاري في حين بيني للمستحق ليقي حقه في طلب التعويض اذ تطهر حقوقه العينية بمجرد
صدور حك التسجيل ولا يحتفظ إلا بحقوق شخصية عالقة بذمة المنتفع بالتسجيل .
ئْن كان التطهير هو الآ ثر اريسي لم التسجيل ومستشف ذلك من أسكم فصل 3108 من جل
الحقوق العينية السابق ذكره فإن القانون عدد 34 لسنة 2001 | المتعلق بتحبين الرسوم العقارية لم ينص
صراحة على مصطاح التطهير ‎٠‏ غير أنه يستنتج من أحكام الفصل 27 منه أن لحك التحيين مفعول تطهيري
جميع الحقوق العينية القابلة للإشهار و الناشئة قبل صدور حك التحبين والتي لم تظهر أثناء إجراءات التحيين
وم يبقى لأصحابها المتضررين من حكم التحيين سوى القيام بدعوى تخصية بالتعويض وقد جاء فيه "كل
ششخص تضرّرت حقوقه من جراء حكم صادرعن دائرة الرسوم المجمدة أو قاضي السجل العقاري لايمكن له أصلا
أن يرجع على العقار وإنما له في صورة الخطأ الحق في القيام على المستفيد من العملية المأذون بها بدعوى
خخصية في غرم الضرر" و هو ننس مضمون الفصل 337 من مجلة الحقوق العينية الذي نص على أن "
هفص تضررت حقوقه من تسجيل أو ترسيم نانج عن حكم بات بالتسجيل لا يمكن له أصلا أن يرجع على
العقار وإنما له في صورة الخطإ الحق في القيام على المستفيد من التسجيل بدعوى تهخصية في غرم الضرر "
هكذا فإن المفعول التطهيري هو الأثر القانوني لحك التسجيل أو حك التحيين نظرا للصبغة الباتة لهذه
الأحكام ولطلية ة الإجراءات التي قامت عليها والمقثلة في الإشهار والتحريات والتحقيقات المكتبية والمعاينات
م تقب عليه إلغاءالحقوق غير المصرح بها والقي لم يأذن بها بمنطوق الحكم .
إن التصري بالحقوق وإقتناع امحكمة العقارية بها مع الإذن بها بمنطوق الحكم هو أهم معيار للتفرقة بين الحقوق
المشمواة بالمفعول التطهيري ذلك أن الحقوق المصرح بها والتي لم تأذن المحكنة العقارية بترسجها تعتبر مشمواة
بالتطهير .
وبناء على ذلك فإن الحقوق الناشئة قبل تقديم مطلب التسجيل أو مطلب التحيين والقي أذن بترسجها شتمتع
بقرينة قاطعة بالصحة في حين أن الحقوق التي لم تأذن بها سواء لعدم حرص أعصايها على إظهارها وإثباتها
أثناء إجراءات التسجيل أو التحيين أو لأنه تم الإدلاء بها لكن المحكمة لم تأذن بها فتعتبر لاغية .
مع الإشارة الى أن بعض الحقوق المأذون بها بالحكم العقاري تفتع بالقوة الثبوتية المطلقة لكن رح ذلك يمكن
تشطيب الترسهات المتعلقة بها نظرا لأما تتعلق بحقوق مؤقتة مثل الرهن وحق الإنتفاع .

الفقرة الثانية : الإستثناءات الواردة على المفعول التطهيري

بئل الفعول التطيري أن أثر لكر التسجيل وحك التحيين لكن لا يجب أن يؤخذ على إطلاقه إذ
المشرع إستثتى بعض الحقوق التي لا يطالها التطهير من حيث الموضوع يمكن حصرها في حقوق وحقوق أخرى معفاة من حيث الزمن .

العنصر الأول : إستثناء المفعول التطهيري من حيث الموضوع والزمن

إنّ الحقوق المشمولة بالتطهير هي فقط الحقوق التي لا تنشأ إلا بالترسيم والمنصوص علبها بالفصلين 373 و
8 من مجاة الحقوق العينية إذ أن المشرع التونسي أعفى بعض الحقوق من الإشهار نظرا لأنها تنش دون
لزوم الإشهار وخاصة تلك التي يكون مصدرها القانون كحقوق الإرتفاق الطبيعية والقانونية وجميع حقوق
الإرتفاق الناشئة بموجب القانون كحق المرور للعقار المكتدف وكذلك الإمتياز العام والإمتياز الخاص وحق
الحبس إلا ما أستثني بنص كإمتياز مصاريف التحيين يستوجب الترسيم بالسجل العقاري وفق مقتضيات
الفصل 21 من القانون عدد 34 لسنة 2001 المتعلق بتحيين الرسوم العقارية .
أكد الفصل 8 من جل التو امية ل الاك الحقوق العينية التي لم تظهر ولم يتم التداخل با في
ملف التسجيل إلا أنه رغم خطورة هذا الأثر إلا أنه محدود في الزمن ما يجعل القوة الثبوتية للترسهات
المتزامنة والمنطوق بها بحكم | 0 بعض الحقوق ‎٠‏ فقد طرح تساؤل في هذا
الإطار حول تارية سريان المفعول التطهيري إن كان بداية من تارية تقديم مطلب التسجيل أم من تارية
صيرورة الحكم باتا للإجابة على هذا التساؤل يجب الإشارة الى أن المشرع التونسي لم يضبط بنص تأرية
سريان المفعول التطهيري وترك ذلك للساطة التقديرية للمحككة إلا أنه إستقر الرأي لدى الفقهاء على التمبيز
بين الحقوق الناشئة قبل تقديم مطلب التسجيل والتي ل يتم إظهارها أثناء إجراءات التسجيل أو 78
إظهارها لكن الحكمة م تعتد بها فيجري عليه الآ ثر التطهيري وتعتبر ملغاة ويستحيل ترسهها لاحقّا »
الحقوق الناشئة في الفترة الفاصلة بين تقديم مطلب التسجيل وقبل صدور الحكم البات إن تم إيداعها 0
امحكنة العقارية وفق مقتضيات الفصل 350 من مجلة الحقوق العينية فإنه يمكن لها أن تأذن بترسجها وتعتبر
ترسهات متزامنة تتمتع بالقوة الحجية ولا يجوز إبطالها أو التشطيب عليها أما إن لم يتم التصرج بها أو أنه تم
إيداعها بعد صدور لحك قإه لا يشملها الفعول التطهيري وهذا الموقف تبناه حافظ اكد اطية لت
الصكوك المذكورة للرقابة الإدارية وفق مبدأ الشرعية و بمجرد ترسهها تتمتع بالقوة الشوتية النسبية القي تميز
الترسوات الإدارية اللاحقة ‎٠‏ أما الحقوق الناشئة في الفترة الفاصلة بين تاريخ صدور حك الد لتسجيل وتاريخ
صيرورته يأتأ سواء بانقضاء أجل التعقيب أو بحصول اله لتعقيب وصدور حكم بات بشأنه فإنها تخضع بدورها
أما الحالة الأخيرة فتتعلق بالحقوق الناشئة في الفترة الفاصلة بين الحم بالتسجيل وإقامة الرسم العقاري الواقع
إيداعها بكتابة الحكمة فإنه طبقا لأحكام الفصل 353 جديد من مجاة الحقوق العينية يتولى كاتب الحكمة
لعقارية إحالتها مع الملف إلى حافظ الملكية العقارية للترسيم إن إستوفت الشروط القانونية وتأخذ هذه الحقوق
ُ الترسيات الإدارية اللاحفة و تمتع بقوة ثبوتية نسيية تخول إمكانية إبطالها والنشطيب علها ولا تجعل
الحقوق لاغية إذا لم تدرج بالرسم العقارني ك| تجدر الإشارة الى أنه يمكن الإحتجاج بلحم الى حين إقامة
الرسم العقا
أما تارة بداب ية المفعول التطهيري في حك الد لتسجيل الإجباري فإنه يخضع للسلطة | لتقديرية للمحكمة العا
وقد جرى العمل على إعتبار بداية المفعول اتطبيري هوتاريج الحقوق الثابتة فقد يكون يوم تلقي ار أو
حتى عند قبول الإعتراض والحك بالتسجيل للمعارض.
على غرار حك التسجيل فإن الحكم بالتحبين يرتب أثر تطهيري وهو ما يستنتج من أحكام الفصل 27
من القانون عدد 34 لسنة .2001 المتعلق بتحيين الرسوم العقارية إلا أن تأرية سريان المفعول التطهيري
لمكم التحيين يتوقف على نتنيجة الحكم الإستئنافي البات فإن كان بالرفض فيكون تارية التطهير هو تاريخ
الصك الذي #وجبه [كنسب آخر مستفيد المأذون بترسهه بموجب حكم التحيين وهذا التارية يكون دامًا
سابقا لتارية تقديم مطلب التحيين وقد يكون لاحقا إن كان المستفيد متداخلا » أما إن كان الحكم بالقبول
فيكون تار التطهير هو تارية | لصك الذي بموجبه إكتسب آخر مستفيد المأذون بترسجه بموجب الحم
الإستتتافي 8

العنصرالئاني : عدم تطهير الماك العموي

إقتضى الفصل 356 من مجلة الحقوق العينية أن "أجزاء الملك العام المشمولة في عقار مسجل لا يتسلط
علها التتسجيل والحقوق المتعلقة بها تبقى رغا عن كل ترسيم"» وهو ما يعني أولا أن الملك العموي يعد
إستثناء | للمفعول التطهيري من منطلق عدم جواز التفويت في الملك العموي وثانيا نزع قرينة حسن النية
عن الغير الذي يتعامل على العقارات المشمولة بالماك العموبي ولا يمكن بالتاللي تطبيق أحكام الفقرة الثانية
من الفصل 305 من بجاة الحقوق العينية
وعلى هذا الأساس فلا يمكن لأي كان أن يعارض الإدارة القامُة بالمفعول التطهيري لحك التسجيل أو
باكتسابه حقوقا على الماك العموي المسجل عن حسن نية » وفي هذه الحالة تنتفي القوة الثبوتية للترسيم
سواء كانت حجية مطلقة لترسهات مأذونا بها صلب حك قضائي بالتسجيل أو بالتحيين أو كانت حجية نسيية
لترسهات إدارية لاحقة .
من أحكام الفصل 356 الإقرار بعدم د تسلط التسجيل على أجزاء | للك العام و في صورة ثبت
لاحقا ! 0 طالب التسجيل جزء من الملك العموي عند تحديد عقاره فإن الحكمة تأذن بإخراجه من موضوع
التسجيل كا أنه حتى ولو صدر حكم تسجيل للملك العام فإنه يبتقى خاضعا للحاية وفي هذا المجال يمكن
الإشارة الى حكم التحيين عدد 9824 الصادر في 31 ماي 2002 حيث قضت فيه الحكمة من
0 0 وق مقتضيات نسل 6 م 0 عدد 34 لسنة 2001 لتعاق ب بتحبين
في يي سيل 1 الإجباري وكآن هذ ا ا لك التسجيل وإلغاء الرمم العقاري المتولد عنه والتشطيب على الترسهات الإدارية اللاحقة .لكن رغ أهمية الفصل 356 من مجلة الحقوق العينية الذي يغلق الباب أمام الغير لآكتساب العقا
المشمولة بالملك العموي ولو بالتسجيل فإن السعي الى تسجيل املك العموي من شاك أن يحفظ حدوه
املك ويضبط حالته المادية والقانونية بصورة علنية بما يحول دون حدوث نزاع حوله وقد أقرت بعض القوانين
المقارنة التي إعتقدت النظام العيني بوجويية تسجيل الملك العموني مثل مصر بموجب قانون السجل العيني
عدد 142 لسنة 1964 .
كما أنه قد توظف إرتفاقات إدارية على أملاك الأجوار لفائدة المصلحة العامة والتي تجد سندا لها من خلال
قوانين خاصة مثل القانون عدد 1# المؤرخ في 07 مارس 1986 المنقح بالقانون عدد 20 لسنة
7 المؤرخ في 12 أفريل 2017 المتعلق يتحوير التشريع الخاص بماك الدواة العموبي للطرقات
حيث نص الفصل ()4 منه " يرفق العقارات المجاورة حق في الرؤية لفاتدة الملك العموي للطرقات وذلك
على مقربة من المفترقات والمنعرجات والنقط الخطيرة أو التي تعسر فيها حركة المرور العمومية " وي عبارة
عن قيود موظفة على ملك الغير لفائدة المصلحة العامة بما يضمن حسن إستعال ‎١‏ 0
يستوجب القانون إشهارها لكن بعض التحملات تنص القوانين الخاصة بها على إمكانية إشهارها على غرا
جاء بالقانون عدد 35 لسنة 1994 المؤرخ في 24 فيفري 1994 المتعلق بإصدار مجلة حاية التراث
الأثري والتاريخي والفنون التقليدية حيث نص الفصل 26 منه على أنه " تتم حماية المعالم التاريخية كما جاء
التعريف با بالفصل 4 من هذه المجلة بقرار يتخذه الوزير المكلف بالتراث بمبادرة منه أو بطلب صادر عن أي
شخص له مصلحة في ذلك بعد اخذ رأي اللجنة الوطنية للتراث.
ويمكن أن يشمل قرار الماية الأراضي المبنية أو غير المبنية الراجعة إلى الملك الخاص إلى الأملاك العامة امجاورة
للمعالم التاريخية والتي تعد حايتها ضرورية لماية هذه الآخيرة والحفاظ عليها " ولمزيد تدعيم هذه الماية للمعام
التاريخية نص الفصل 27 من هذه المجلة على إجراءات إضافية للإشهار " يتم إعلام المالكين بقرار اللماية
من قبل الوزير المكلف بالتراث .
ينشر قرار الخماية بالرائد الرسعي للجمهورية التوفسية ويعلق قر بادية المكان » وإن لم توجد , فهقر المعتهدية.
وتتولى الوزارة المكلفة بالتراث وضع علامة على العقار تشير إلى أنه معلم تاريبخي مي.
يتم ترسيم قرار اللهاية على سند الملكية بطلب من الصاح الختصة بالوزارة المكلفة بالتراث في صورة ما إذا
كان العقار مرسما بالملكية العقارية.وفي صورة انعدام تسجيل العقار فان الوزير المكلف بالتراث يقوم عوضا عن المالكين بالتسجيل" .ويمكن الإشارة أيضا الى ما جاء بالقانون عدد 122 لسنة 1994 المؤرخ في 28 نوفبر 1994
التعاق إصدار مجلة | ين ازاية امير حبك نس ار لا من الفصل 35 منه على أن العقارية وغيرها " أن يطلب التنصيص عليه في الرسوم العقارية بالنسبة للعقارات المسجلة وذلك بنفس الطرق
المتبعة في الإنتزاع من أجل المصلحة العمومية
وبعد المصادقة على البرنامج ومثال التّيئة التفصيلي المتعاق به يتولى المستفيد من دائرة التدخل العقاريء
القيام بكل الإإجراءات العملية على الميدان لتحديد المناطق التي شعلتها دائرة التدخل العقاري وذلك بوضع
علامات تحديد بارزة للعيان مع الحرص على أن لا تعرقل هذه العلامات الإستغلال العادي للعقارات المعنية
بعملية التحديد من طرف مالكها" .
نظرا للقوة الثبوتية المطلقة للترسهات المتزامنة المقامة تنفيا لحك التتسجيل والترسهات المنطوق بها بحكر
التحيين يوصفها مراكز قانونية لا يمكن المساس بالحقوق الرسمة الذكورة أو الطعن في صحتها » بل إنه حتى في
صورة صدور أحكام قضائية تقضي ببطلان الصك الذي انبنى علية الحق المرسم المتمتع بالقوة الشبوتية المطلقة
بسبب عيوب تشوبه فإنه لا يعتد بها وييقى الترسم نا نافذامن أجل كين السجل العقاري من فرض الماية المطلقة للترسهات المتزامنة المقامة تنفيذا لحم التسجيل والترسهات لطوق بها “ التحيين و المفافا على الشعور إدى أصحاب الحقوق المرسعة بالثقة في بيانات الرسم العقاري فإنه يحب جعل الرجوع على العقار أمرا غير ممكن من الناحية القانونية نظرا الى أنها مشمولةبالمفعول التطهيري وهو ما أكده الفصل 337 من مجلة الحقوقى العينية و الفصل 27 من القانون عدد 34 لسنة1 المتعلق بتحيين الرسوم العقارية .فلن حجر المشرع إمكانية الرجوع على العقار إلا أنه خول للغير المتضرر من حكم التسجيل أو حك التحيين من الحق في الفيام بدعوى تخخصية في التعويض تستوجب توفر شروط لقيام لمسؤولية با يسمح له
بالحصول على تعويض

الفقرة الأولى : الإقرار بالدعوى الشخصية في غرم الضرر
العنصر الأول : سند التعويض

قد أخضع المشرع الدعوى الشخصية الى جموعة من الشروط لقيام المسؤولية المدنية والمفثلة في حصول خطأً
وضرر و وجود علاقة سببية ينها وقد عبرت محكمة التعقيب في قرارها عدد 8815 الصادر في 21 جوان
7 بقولها "يشترط للقيام بدعوى التعويض عن ضياع الملكية أو الحق العيني تحقق ضرر و خطأ وعلاقة
سببية بنهها ولا يكفي لقبول الدعوى الشخصية توفر هذين الشرطين بل لا بد أن يكون الحكم بالتسجيل
صدر نتيجة للخطأ الحاصل " » فيشترط أن يكون لمكم التسجيل أو حكم التحيين أو للترسيات المأذون بها
دور في التسبب بحدوث ضرر جزئي أوكلي للالك الحقيقي بحرمانه من حق ملكية العقار أو جزء منه » كى)
يشترط وجود خطأ ويعرّف الخطأ بكونه " ترك ما وجب فعله وفعل ما وجب تركه بغير قصد الضرر " عملا
بأحكام الفصلين 82 و83 من مجلة الإلتزامات والعقود » فيكفي إثبات الفعل المادي المؤدي الى حصول الضرر
دون ضرورة إثبات نية الإضرار .
لقد غير المشرع التونبي سند القيام بدعوى التعويض من التغرير الى الخطا نظرا للصعوبات التي تعترض
القائم بالدعوى في إثبات التغرير الذي أدى الى الحكم من خلال الخزعبلات والخاتلات ونية الإضرار مما دفع
القضاء الى التوسيع في مفهوم التغرير فقد إعتبرت محكة التعقيب في قرارها عدد 9407 الصادر في 13 فيفري
4 أن " إلتزام الصمت أثئاء إجراءات التسجيل العقاري حول تحديد حدود عقاره بما جعل الحكة تخطع
وتميزه بمساحة أكبر يشكل تغريرا على معنى أحكام الفصل 337 من مجلة الحقوق العينية " لهذا خير المشرع
إعتاد عبارة الخطأ للمتضرر من حك التسجيل بموجب تنقيح الفصل 337 من مجاة الحقوق العينية بموجب
القانون عدد 10 لسنة 1995 المؤرخ في 23 جاتقي 1995 و للمتضرر من حكم التحيين بموجب الفصل 27
من قانون التحيين .
كن هنا الستيد قد كون التسيب ار . ف الضرر اخ في حرمان امك لتقي من حته في
الممكية وتختص الحكمة الإبتد تبة التي يقع بدائرتها مقر المستفيد من الحكم بالنظر في الدعوى الشخصية في
التعويض ‎٠‏ وقد 0 التعقيب في القرار العقبي للدي ع2582تدد المؤرخ في 06 مارس 2010
أن "الخطأ على معنى الفصل 337 م جح ع لا ينظر فيه إلى المعنى العام موضوع المسؤولية التقصيرية أو
التعاقدية وإما هو أثمل منه بل هو خطأ من نوع خاص نئل في كل أمر ينجر منه عدم تطابق بين الوضعية
القانونية التي أقرها حكم التسجيل والوضعية القانونية الصحيحة التي كانت عليها قبل صدوره والتي كان من
المفروض أن يصدر عليها ."
ستبعد المشرع بموجب تفي سنة 1995 التغير كشرط للمطلبة بالتعويض في مقايل تعويضه بارة انط
0 بقرارها عانمدد المؤرخ في 04 ماي 2004 والذي جاء بحيثاته " حيث
حرص المشرع على تبسيط شروط قيام مسؤولية المستفيد من التسجيل من خلال التوسيع في مفهوم الفعل
الضار بتجاوز مفهوم التغري ركأساس للتعويض وتدني الخطأ كأساس جديد للقيام بعد أن أبرز فقه القضاء قبل
تنقيح جانفي 1995 صعوبة إثبات التغرير ويكفي تبعا لذلك أن يقيم المتضرر على أن عملية التسجيل قد ألحقت
به ضرا نتيجة الخطإ الذي ارتكب في حقه وأن تتوفر رابطة سببية بين هذا الخط وذلك الضرر حتى تقوم
مسؤولية المستفيد من حك التسجيل ويحصل المتضرر على التعويض "
التوسع في مفهوم الخط الذي قد يقثل لا خسب ُْ انحراف بالسلوك إيجايباكان أو سلبيا أو عمل قانوني
أو فني إيجابي (تصري كاذب أو إفادة غير صحيحة ) أو سلبي (سكوت عن ذلك) أدى إلى تسجيل العقا
باسم غبر مالكه وانما قد يكون مصدره أيضا حك التسجيل إذا ما أخل بإجراء كان من شأنه حفظ حق من
تضرر منه (قرار تعقيبي مدني ع المدد مؤرخ في 4 ماي 2004)

العنصر الثاني : المسؤول عن التعويض :

لقد إعتبر الأستاذ علي كحلون أن إقرار المشرع للمتضرر من حك التسجيل حق القيام بدعوى مدنية في
غرم الضرر محاولة لتخفيف حدة التطهير » ويقتضي ذلك تحديد الشخص المسؤول عن التعويض سواء فى
فلم يعد المسؤول عن التعويض الصادر منه التغرير بل أصبح بموجب تنقيح الفصل 337 المستفيد من حكم
التسجيل وهو نفس التوجه الذي إعقده المشرع في الفصل 27 من قانون التحيين لسنة 2001 1
امجال للقائم بالدعوى الشخصية في صورة حصوله على حكم بات من إدخال | لعقار ضمن الضمان العام للمد
بتنفيذ هذا الحكم وعقلته عقاة عقارية قد تننبي ببيعه و إستخلاص مقدار التعويض من ثنه .
ترفع دعوى التعويض ضد المستفيد م ن الم سواء در الخطأً عنه أو عن غيره مما يوسع من نطاق
المسؤولية لتشمل المسؤولية عن أفعاله الشخصية والمسؤولية عن أفعال غبره فالعبرة بالفائدة الحقيقية العائدة
للمستفيد نتيجة ذلك الفعل الضارك) أنه حسب أحكاء الفصل 108 من يجلة الإلتزامات والعقود "إذا حدث
ضرر من أشخاص متعددين معا فعلهم ضانه بالخيار ولا فرق بين المباشر للفعل والمتواطئ والمغري "
تقضي محام | حق العام بالتعويض لكل لقص تضرر من حكم الد لتسجيل أو حكم التحيين وتقدر شمة التعويض
بتارية نشأة الضرر أي بتارية التسجيل أو التحيين ولدس بتارية رفع دعوى التعويض وتقدرالمحكة عادة قهة
التعويض إستنادا لتقرير خبير تعينه للغرض تبعا لما لها من سلطة واسعة خاصة لضان حقوق المحجورين
والغائبين .

الفقرة الثانية : إستثناء الملك العمومي
نظرا إلى أن الملك العموبي غير مشمول بالمفعول التطهيري طبقًا لأحكام الفصل 350 من مجلة الحقوق
العينية فإن ذلك يستوجب من الممثل القانوني للملك العموي المطالبة القضائية هذه من خلال القيام
بدعوى إستزجاع الملك العموي تفضبي الى التشطيب على حكم التسجيل والرمم العقا

العنصر الأول : إسترجاع أجزاء الماك العموئي

نص الفصل 356 من مجلة الحقوق العينية على أنّ : " أجزاء الملك العام المشمولة في عقار مسجل لا يتسلط
عليها التسجيل والحقوق المتعلقة بها تبقى رغها عن كل ترسيم".وضع المشرع قاعدة مفادها أن أجزاء ‎١‏ للك العموي لا يمكن أن يشملها يشملها المفعول التطهيري لكن يطرح السوًا ما الذي يتعين على الممثل المكلف لكلف العام لنزاعات 
لفائدة الغير ؟
إن مسألة دعوى إسترجاع الملك العموي تعرف فراغا تشريعيا وقضائيا » حيث لم ينص القانون صراحة على
إمكانية قيام الممثل القانوني بدعوى إسترجاع الملك العموبي لكن في المقابل فإن فقه القضاء أقر قبولها لكن
أن تتوفر فيها شروط معينة للقيام كشرط أ هلية القيام المنغإة فيا الأهلية القانونية للولزام والإلتزام
0 لمصلحة و الصفة للقيام حيث أسند القانون عدد 13 لسنة 1988 المتعلق #مثيل الدولة
والمؤسسات العمومية ذات الصبغة الإدارية والمؤسسات الخاضعة لإشراف الدولة إدى سائر احام صفة القيام
نيابة عن الدولة للمكلف العام بنزاعات الدولة .ترفع دعوى إسترجاع املك العموبي ضد المستفيد من حك التسجيل بعد أن يتولى القائم بها إثبات أن الأجزاء موضوع حك التسجيل تابعة للملك العموبي بعد ضبط حدودها .
م يتولى المشرع التونسي تحديد المحكمة المختصة في دعوى إسترجاع الملك العموي إلا أنه سبق للمحكمة
الإدارية أن أكدت في قرارها الإستئنافي عدد 565 المؤرخ في 23 مارس 1992 وبالإعتاد على المعبار
العضوي أن "الطابع العقاري للنزاع لا يكفي وحده للتصريم بعدم إختصاص المحكنة الإدارية للنظر إستئنافيا في
الموضوع طاما أن النزاع يتعلق بملك الدولة العام وهو من النزاعات المتعلقة بالإدارة التي تدخل في ولاية هذه
الحكمة على معنى الفصل 02 من قانون غرة جوان 1972 " كما أن نفس القرار إعتبر أن حق الملك العا
للدولة محفوظ عملا بمقتضيات الفصل 356 من مجاة الحقوق العينية ورفض الدعوى الشخصية المقامة على
معنى الفصل 337 من نفس المجاة لأنها تعتبر إستثناء لبد إستحالة الرجوع على العقار بدعوى عيلية .
كما أنه لا يمكن إنكار إختصاص الحكمة الإبتدائية في جميع الدعاوى على معنى الفصل 40 من مجلة المرافعات
المدفية والتجارية بما يخعل إختصاصها في دعوى إسترجاع الملك العموي مؤكد إلا أنه ييقى الإختلاف حول
إختصاص الحكمة العقارية على أساس أنها محكمة متخصصة إستثنائية و طالما هي التي أصدرت حكم
التسجيل من باب أولى و أحرى أن تكون مختصة في دعوى إسترجاع الملك العموي .

العنصر الثاني : الأثر المتزتب عن إسترجاع الملك العموئي

إن من بين نام الديوان الوطني للملكية العقارية إقامة الرسوم العقارية تنفيذ لأحكام التسجيل الإجباري
والإختياري لكن قد يتين لاحا من خلال حك استرجاع الملك العموي أن العقار موضوع حكم التسجيل لنسجيل
تابع للملك العموي فكيف يتم التعامل مع هذا الرسم كانت الإجابة من خلال حك التحيين عدد 9824
الصادر في 31 ماي 2 وقد ورد فيه ما يلي: "وحيث تولى القاضي المقرر السيد ...... التوجه على عين
العقار موضوع المطلب وضهن ننيجة أعياله صلب تقريره المؤرخ في 9 ملي 2002 الذي جاء فيه أنه بتطبيق
مثال الرسم العقاري عدد .... بالاعتهاد على مثال الرمم العقاري ... المجاور له من الجهة الجوفية الغريبة ومثال
الرسم العقاري 0-35 اجاور من الجهة الشرقية تبين أن العقار موضوع الرسم العقاري عدد مممققة كان قدها ملتقى
طريق سيدي الظريف من الناحية القبلية ومسلكا في اتجاه الشمال يمر بين الرسمين المذكورين...
موضوع طلبه يعتبر من المسائل المتعلقة بالحالة القانونية للرسم العقاري التي تدخل ضمن اختصاص الحكة
العقارية هذا بالإضافة إلى أن الفصل 6 من القانون عدد 34 لسنة 2001 خول ادائرة الرسوم المجمدة النظر في
التشطيب على الترسهات ولم يميز هذا الفصل بين القرسهات المأذون بها بموجب حك تسجيل وبين القرسهات
الإدارية اللاحقة. ..وحيث نص الفصل 356 من م ح ع على أن أجزاء الملك العام المشمولة في عقار مسجل لا يتسلط عليها التسجيل والحقوق المتعلقة بها تبقى رغها عن كل ترس وهذا ما يفيد أن صدور حكم بتسجيل أجزاء الملك
العام لا يحرز أية قوة ثبوتية فبدأً استبقاء حقوق الملك العام استثناء من مبدل قوة اتصال القضاء والمفعول
التطهيري لأحكام التسجيل ..." يستخلص من هذا الحكم أن أجزاء الملك العموي المشمولة بالتسجيل تبقى
رغا ع نكل ترس مما يجعل حك التسجيل فاقدا لأية قوة ثبوتية وأن ترسيم حكم قاضي بإسترجاع الملك
العموي كفيل لوحده لينتج أثره بالتشطيب على الرمم العقاري وإلغائه و التشطيب على كل الترسهات
اللاحقة ولو تعلقت بها حقوقا للغير حسن النية .

الفصل الثاني : الترسهات الإدارية اللاحقة

نّْ الترسجات الإدارية اللاحقة هي تاك التي باشرها حافظ الملكية العقارية بعد إخضاعها لمبدأ الشرعية
بطلب من المعنيين مباشرة طبقا لأحكام الفصل 392 من مجلة الحقوق العينية أو نتيجة حكم من محام الحق
العام قاض بالإدراج وفق أحكام الفصل 373 من مجلة الحقوق العينية وكذلك الصكوك والإتفاقات المأذون
بترسجها بموجب حكم طعن صادر عن الحكة العقارية » والتي تمتع بقوة ثبوتية نسبية تبعا لطبيعة الضانات
النيي اتخذت في إقامة هذه الترسيات المبنية على مبداً الشرعية والذي يفرز نتان نسيية بسبب محدودية آليات
الرقابة ونسيية المفعول الحفظي لكن هذه الحجية قد تتحول الى حمية مطلقة بصفة إستثنائية في صورة توفر
شروط معينة مع امكانية انسحاب المفعول التطهيري على بعض الترسيات اللاحقة .

الفرع الأول : مبررات القوة الثبوتية النسبية للترسيات الإدارية اللاحقة

يتم تبرير تمتع بعض الترسيات بالقوة الشبوتية النسبية عوضا عن القوة الشوتية المطلقة من خلال الضمانات
الإدارية التي لا ترتقي إلى مستوى الضمانات القضائية و من خلال مصدرها و كذلك من خلال العناصر
المكونة لهذا المبد

المبحث الأول : الضمانات الإدارية سند القوة الثبوتية النسيية للترسهات الإدارية اللاحقة

تمثل سند القوة الثبوتية النسبية للترسهات الإدارية اللاحقة في أجمزة الرقابة الإدارية ومحتوى الرقابة

الفقرة الأولى : أجمزة الرقابة الإدارية
تنحصر هذه الأجمزة في أجمزة تقوم برقابة أصلية وأ خرى برقابة لاحقة

العنصر الأول : الرقابة الأصلية
وي تع الك اي الو ا إدارية تمثل فى قواعد تضهه :الصكوك المقدمة للترسيم والتثبت فيها وإعمال مبادئ مسك السجل العقاري وإرساء رقابة قضائية للسجل
لعقاري والحيلولة دون تعمق ظاهرة جمود الرسوم العقارية بتعهد دوائر الرسوم المجمدة بفروع | الحكمة العقارية
بمطالب التحبين .من أجل ضمان صحة وسلامة الترسيم للعمليات العقارية المودعة ضبط المشرع التونسي بالفصل 316 من مجاة الحقوق ‎١‏ العينية صلاحيات الديوان ن الوطني للملكية | لعقارية ة خصرها في : : إقامة ‎١‏ الرسوم | لعقارية تنفيذ | لأحكام التسجيل - حفظ الوثائق المتعلقة بالعقارات ا الحقوق والتحملات والتنصيص على كل
تعديل يطرأ بالرسوم كتسليم سندات الملكية وشهائد الملكية والوثاء ئق الأخرى .كا أنه ضبط قواعد وشروط مسك السجل العقاري مثل مبدأ التخصيص ومبداً التطابق بين الرسم والمثال ومبداً الشرعية ومبدأ التسلسل ومبدأ إستقلال اليومية ومبداً العلنية .يضطلم الديوان الوطني للملكية العما لعقارية بعدة ام من أهمها تلقي مطالب ترسيم الصكوك والإتفاقات والأحكام لعارية المتضمنة لقوق عينية قاباة للإشهار بالسجل العقاري قبل إخضاعها لمبدأ الشرعية وف ما تقتضيهأحك 14 نرق العينية وخاصة الصول 6 06- 0 0 مطالب خدمات | خرن عل
0 اونائق الحفوظة بالإدارة تتلقى شبايبك الديوان الوطني للملكية العقارية عديد مطالب الخدمات المنصوص عليها بقرار الوزير المكلف بأملاك الدولة والشؤون العقارية بتارية 17 نوبر 1994 المتعلق بالخدمات المسداة من المصاح والمؤسسات التابعة لوزارة املاك الدولة والشؤون العقارية ك! تم ضبط معاليم الخدمات بالأمر الحكوبي عدد 1153 لسنة 6 المؤرخ في 15 أوت 2016 المتعلق بضبط مقادير المعاليم الراجعة لإدارة الملكية العقارية بعنوان
الخدمات المسداة من قبل مصالحها .فور تلقي عون الشبابيك لمطلب اللترسيم يقوم بالتحقيقات الأولية كالتغبت من معرف الرمم العقاري وهوية وامضاء طالب الخدمة وتارية المطلب طبقًا لا ورد بالفصل 387 من مجاة الحقوق العينية
إلا أن ما يلاحظ أن مجا الحقوى العينية لم تتطرق الى التزاتيب الضابطة للمراقبة الأولية بشقيها اسايق لتلقي
مطلب الخدمة واللاحق له ولا الى كارها .وفي جميع الأحوال فإن المراقبة الأولية ههي إجراء إداري الهدف منه إحاطة طالب الخدمة علا بالعيوب الظاهرة د المؤيدة لمطلبه ويطلب منه إستكال الوثائق المنقوصة أو إصلاح ما يجب إصلاحه في الوثائق المعيبة ويتعين قبول تضمين مطلبه في صورة إصراره على إبداع الملف .أنه لا يمكن للتقصير في إجراء المراقبة الأولية أن يرتب أي جزاء لإعتبارات عدة أهمها عدم وجود نص قانوني يلزم الإدارة بالقيام بالمراقبة الأولية و كذلك لصعوبة إثبات التقصير في القيام بالمراقبة الأولية خاصة إذا عامنا أن عون الشباييك ملزم بتلقي المطلب حتى في صورة معاينة خلل بالوثائق ذلك أن البعض من طالبي الخدمة يرومون من إيداع ملفاتهم رح النقائص الحصول على قرار رفض للطعن فيه إدى الحكمة العقارية أوالحصول على قرار يتضمن جميع أسباب الرفض للقيام بما يتعين القيام به لتجاوزها .تخضع مطالب الترسم للمراقبة المعمقة يكلف بها عادة الأعوان المقرسين في أعبال التحقيق في مطالب الترسيم و تمن لهم تكوين قانوني ومتحصلين على الإجازة في في القانون أو في الحقوق: وجرى العمل بالديوان الوطني للملكية العقارية على تقسيم مسار التحقيق الى ثلاث مستويات حيث يتم توزيع ملفات مطالب الترسيم علىأعوان التحقيق مصحوبة بالرسوم العقارية المتعلقة بها لإجراء التحقيقات اللازمة عليها ثم يتم إحالتها لاحقا الى أعوان المراجعة ليتخذ القرار النهائي بترسيم المطلب أو رفضه من طرف المراجع الأعلى .
تعد مرحاة التحقيق الحلقة الأولى في مسار كامل للمراقبة قبة المعمقة لمطالب الترسم يتولى خلالها امحقق د راسة
الملف وخص الصكوك والمؤيدات المضروفة به وذلك بالتبت من كل وثيقة على حدى و من كل وثيقة في
علاقة ببقية الوثائق الأخرى وفي علاقة بالرمم العقاري .
إن خطورة هذه المهام تفترض في عون التحقيق فضلا عن المستوى الدراسي كا تم الإشارة الى ذلك إلما
بالنصوص القانونية والترتبيية و لقم بفقه القضاء في الميدان العقاري كجاة الحقوق العينية ومجلة الإلتزامات
والعقود وبكل النصوص القانونية ذات العلاقة بعملية التحقيق كقانون الحالة المدنية ومجلة الأحوال الشخصية
وقانون التعريف بالإمضاء والمطابقة للأصل وغيرها من النصوص ويبتقى دليل الإجراءات والمذكرات الصادرة
عن حافظ الملكية العقارية المرجع الأول في أعال التحقيق لكونه| وثائق رسمية تضع الضوابط القانونية الموحدة
لدراسة مطالب الترسيم بما يحول دون إتخاذ قرارات متناقضة داخل الإدارة أو بين الإدارات الجهوية أو على
الآقل التقليص منها .
لقد جرى العمل بالإدارات الجهوية على إتخاذ جملة من الآليات .هيدف الحفاظ على مصداقية السجل العقاري
كتعهد نفس الحقق بنفس الملف امرفوض سابقا » مع دراسته جميع الملفات المتعلقة بنفس الرسم العقاري
وإعقاد التبريرات ت القانونية عند رفض الملف والتنصيص على السند القانوني بمراساة الرفض
بعد فراغ التق من دراسة مطلب الترسيم يعيل الملف مرفوقا بمؤيداته إضافة الى الرمم العقاري ومدونة
الترسيم أو مشروع قرار الرفض الى المراجع الأعلى الذي بدوره بمجرد توصاه بالملف يتولى مراجعة أعمال
امحقق وإصلاح ما يحب إصلاحه واتخاذ القرار المناسب كتجاوز أسباب الرفض وارجاع الملف للمحقق
لإعادة الدراسة أو إرجاعه بسبب نقص في الدراسة وفي جميع الأحوال على المراجع تضمين ملاحظانه بمدونة
الرفض واعلام المحقق بها ‎٠‏ ثم أخير يتعهد المراجع الأعلى بملف مطلب الترسيم ومؤيداته وينولى البت فيه
وإتخاذ قرار نهائي بالترسيم أو بالرفض وعجرد ختم يومية النتائج تصبح للقرار المتخذ صفة الرمعية .

العنصر الثاني : الرقابة اللاحقة

من أجل ضمان خضوع الترسيات الإدارية التي تجربها الإدارة الى الرقابة الإدارية على أساس مبدأ الشرعية
فقد وفرت العديد من أجمزة الرقابة اللاحقة التمثلة في ما إقتضاه الأمر الحكوي عدد 613 لسنة 2017
المؤرّخ في 28 أفريل 2017 المتعلّق بتنظيم إدارة الملكية العقارتة حيث نص على تكليف إدارة الشؤون
القانونية والعرائض صلب الإدارات الجهوية بدراسة إشكلات تنفيذ أحكام التسجيل الصادرة عن المحكنة لعقارية والإجابة على العرائض و يعتبر هذا الجهاز إحدى الضانات الهامة لماية حقوق الأفراد من التعسف في ممارسة مبدأ الشرعية أثناء القيام بالرقابة الأصلية .كا أنه في إطار تنظيم مشمولات الإدارات العامة بالإدارة المركزية فقّد نص الفصل 04 من نفس الأمر الحكوي على أنه تكلف الإدارات التابعة للإدارة العامة للدراسات والإستشارات القانونية والنزاعات خاصة
بدراسة مار المتعلقة بصعوبات الترسيم و دراسة العرائض المتعلقة بالطعن في قرارات إدارة الملكيّة
العقارية بداء الرئي فيهاء دراسة صعوبات الترسيم التي ل يتدسر حلها على المستوى الجهوي » متابعة تنفيذ
الأحكام التاية بعد مباشيها , أنا الإدارة العامة للمراقبة فتكلف براقبة مسك السجلات طبق مقتضيات
مجأة الحقوق العينية و مراقبة أعال التررسيم وتحرير العقود .
إنّ من شأن هذه المهام التي كلّفت بها هذه الأجمرة داخل الإدارة المركزية أن تساهم في تطوير الشجل
العقاري وضمان خاصة جودة وظيفة الترسم مما يؤدي إلى تفادي الرقابة القضائية وتحقيق مصداقية الشجل
العقاري وتتدعم هذه الرقابة برقابة خارجية تجريها هياكل حكومية أخرى ودائرة المحاسبات .
فرغ أن الإدارة تعمل على توفير آليات ناجعة للرقابة وتستنبط الأساليب والمسالك التي تضمن حسن
مسك السجل العقاري إلا أنها تبنقى قاصرة عن ضان المطابقة التامة للترسهات للقانون » وهو ما
يستوجب إعادة لنظر في ‎"١‏ الآليات | > الدارة الب بل اغا بدائل 

الفقرة الثانية : محتوى الرقابة الإدارية
يتخذ القرار بالترسيم بعد إخضاع الصكوك المودعة للرقابة الإدارية على مستوى الشكل وال

العنصر الأول : المراقبة الشكلية

في مقابل تبسيط إجراءات تضمين مطالب الترسيم فإن المشرع أخضع مطالب الترسيم لرقابة صارمة تنصب
على الصكوك و الوثائق المقدمة نظرا لكون الترسيم ينتج آثارا قانونية فزيادة عن الوظيفة الإشهارية فإن له أثر
إحتجاجي ا لت للحق 6 ؛ 0 فإ 0 المسلطة 3 ل مو مطلب 2
ليسم .تتحقق الإدارة من صحة الوثائق المدلى من حيث إحتراتما لمقتضيات الفصول 377 من مجلة الحقوق العينية
بعده بخصوص تحرير الصكوك المدلى بها من له الصفة القانونية في ذلك كفدول الإشهاد وامحامين غير المفرنين
وحافظ الملكية العقارية والمديرين الجهويين وأعوان التحرير المنتمين لساك محرري العقود امحدث بموجب
القانون عدد 46 لسنة 1992 والمنظم بمقتضى الأمر عدد 52 لسنة 2000 وكنتيجة إذلك بطلان كل عقد
محرر على خلاف أحكام الفصل 377 مكرر من مجلة الحقوق العينية بطلانا مطلقًا » كتضمن الصكوك المودعة
للتنصيصات الوجويبة وهوية أطراف العملية العقارية والبيانات المتعلقة بمحرر الصك والبيانات المتعاقة
بموضوع العملية العقارية مع ضرورة أن تتوفر الصيغة الرسمية في الصك موضوع الترسيم كإشتراط تحرير عقد
الهبة في صيغة حجة رممية طبقا لأحكام الفصل 204 من مجاة الأحوال الشخصية ية مع التشيت إن كانت
الصكوك المدلى بها نسخة أصلية أو نسخة مطابقة للأصل طلبقا لأحكام الفصل 375 من مجلة الحقوق العينية
المنقح بموجب القانون عدد 35 لسنة 2001 المؤرخ في 17 أفريل 2001 الذي نص على أنه " تكون
الصكوك من صنف الحجج الرسمية والأحكام المقدمة للترسيم لإدارة الملكية العقارية أصولا أو فسخا وإذا كانت تلك الصكوك من صنف الحجح غير الرسعية يجب تقديها أصولا وتحتفظ إدارة الملكية العقارية بالصكوك والمؤيدات المتعلقة بالمطالب المقبولة وترجع الوثائق المتعلقة بالمطالب المرفوضة إلى من قدمحا " ومن خضوعه لإجراءات التسجيل بالقباضة المالية طبقا لأحكام الفصل 394 منمجلة الحقوق العينية ومن حصول التعريف بإمضاء أطراف العملية العقارية طبقا لأحكام الفصل 378 من مجلة الحقوق العينية بخصوص الكتائب الخطية أو إمضاء السلطات المصدرة كوؤساء اجام بالنسبة للصكوك القضائية ومن توفر بقية الوثائق التي تخول التصرف في البق عند الإقتضاء كالتواكل وفق ما تقتضيه أحكام الفصل 1120 من نجلة الإلتزامات والعقود أو الآذون أو أحكام الترشيد وأحكام التقديم وكتائب المصادقة
والتراخيص ومحاضر التلاوة

العنصر الثاني : المراقبة الموضوعية

يعمل الديوان الوطني للملكية العمًا لعقارية على ضمان تفعيل مبادىء مسك السجل العقاري بما يحفق الأهداف
التي أسس من أجلها وهو حاية الحقوق الموجودة من خلال ترسجها أو التي بصدد النشأة عبر تقييدها
بالرسم لتمتع بالقوة الشوتية التي تستهدها من جحمة أولى من القانون ومن جحمة ثانية من الآليات المتاحة حماية
السجل العقاري ومن بينها آليات الرقابة الإدارية بصبغتها المكتبية .نص على د أن " الأمور الآنية يجب ب هارا بطريق لرسم, برسم الملكيةجنيع الصكوك والاتفاقات فيا بين الأحياء مجانية كانت أو بعوض وجميع أ ني أحرزت قوة ما صل به القضاء سواء تعلقت تلك الصكوك والاتفاقات والأحكام بإنشاء حق عيني أو بنقله أو بالتصريح به أو
بتعديله أو بانقضائه أو بجعله غير قابل للتفويت أو بالتقبيد من حرية جولانه أو غير أي شرط آنخر من
شروط ترسهه
ثانيا : الصكوك والأحكام القاضية بإحالة حق الاشتزاك في الملكية بالجوار. وهسري هذا الحم على تجزتة العقار
بما في ذلك التقسيم والقسمة ولوكان موضوعها إرثا. ولا يجوز للورثة أو الموصى لم التصرف القانوني في حق
.عيني مشمول بالتركة أو بالوصية حسب الخال قبل ترسيم انتقال الملكية بالوفاة
ويترتب عن عدم إشهار الأمور الواردة بالفقرتين المذكورتين أن الحقوق العينية الواردة يها لا تكون حمة فيا بين
المعنيين بالأمر أنفسهم ولا يتزتب عن تلك الأمور غير المرسمة سوى الالتزامات الشخصية والأمور الآتية يجب إشهارها بطريق الترسيم برسم الملكية لمكن الاحتجاج بها على الغير
أولا : عقود تسويغ العقارات التي تتجاوز مدتها ثلاثة أعوام وكذلك عقود التسويغ التي تقل مدتها عن ذلك أو
عقود تجديده إذاكانت تخول الانتفاع بالعقار مدة تتجاوز نهايتها انقضاء السنة الثالثة من التارئة الأني أبرمت
فيه على أن عقود التسويغ التي تتجاوز مدتها ثلاثة أعوام والتي لم يقع ترسجها يمكن الاحتجاج بها على الغير إلى
انتهاء مدة الثلاثة أعوام الجارية في يوم ترسيم الصك أو الحم الذي ثم بمقتضباه الانتفاع بالعقار
ثانيا : الصكوك والأحكام المثبتة لخلاص أو إحالة مبلغ يتجاوز معين كراء عام لم يحل أجل أدائه
ثالثا : الصكوك والأحكام المثبتة لخلاص أو إحالة مبلغ يتجاوز معين إنزال عام لم يحل أجل أدائه "
وليْن خولت أحكام الفصل 392 من مجلة الحقوق العينية لكل تفص إمكانية طلب الترسيم ول تشترط فيه
الصفة أو المصلحة فإن صيغة العموم الواردة بالفصل المذكور الهدف منها فسح المجال لإخضاع كل الصكوك
القابلة للترسيم لرقابة الديوان الوطني للملكية العقارية سواء المودعة بشباييك الإدارة أو الواردة من القباضات
المالية أو حكام النوا حي أو من فروع انام العقارية .
نظرا لكون الصك العقاري يكنسي خطورة لكونه ينشئ حقوقا عينية أو ينقل ملكية حق عيني كنقل حق
الملكية بموجب عفد بيع أو التصريج بالحقوق وكشفها كالمقاسعة أو تعديل حق عيني أو إنهائه ويزداد خطورة
بمجرد إدراجه بالرمم العقاري الذي يصبح له قوة ثبوتية فإنّ ذلك يم الإدارة بالإلتزام بمبادئ مسك السجل
العقاري كبدأ التسلسل الوارد بالفصل 392 من مجاة الحقوق العينية ومبدأ أسبقية الإيداع ومبدأ إستقلالية
اليومية .تلزم مجلة الحقونى العينية حافظ الملكية العقارية عند دراسة مطالب الترسيم إحترام مبادىء التسلسل و
أسبقية الإيداع والإدراج بسجل تضمين مطالب الترسم وإستقلالية اليومية وذلك بالوقوف على توارية
ورود المطالب حسب قائّة في العمليات الجارية مع الآخذ بعين الإعتبار ممجل الإيداع كا نصت على ذلك
أحكام الفصل 380 من نجلة الحقوق العينية بإعتباره المرجع القانوني لإثبات عملية الترسيم با يضفي شرعية
على قرارات الإدارة فالأسبق في الترسيم أجدر بالحق من منطلق مبدأ المفعول المنشئ للترسم الوارد بالفصل
5 من مجلة الحقوق العينية » وقد دأبت أغلب الإدرات الجهوية الى رفض مطالب ترسم مودعة بنفس
اليومية وتتعلق بنفس الحق بحيث تصير متضمنة لمطالب متعارضة تحول دون إمكانية إخضاعها لمبدأ الأسبقية
؛ أكن بعض الإدارات إتخذت موقفا مغايرا بإحالة المطالب المتعارضة المتعلقة بنفس الموضوع على أنظار
الإدارة العامة للدراسات والإستشارات القانونية والنزاعات للقيام بمزيد التحريات على أساس وجود شيبة
جنائية وفق مقتضيات أحكام الفصل 292 من المجلة الجدائية والتي نصت على أنه " يشبّه بالتحيّل ويعاقب
.مرتكبه بالعقوبات المقرّرة بالفصل المتقدّم "ثانيا : بيع أو رهن أو كراء ما سبق ببعه أو رهنه أو كراوه أو تسلهه بالفعل توثقة كا بررت هذا الإجراء بالحفاظ على مصداقية السجل العقاري وذلك بالحيلولة دون إساءة إستغلال مبد أ
أسبقية الإيداع لصا طرف دون الآخر عند إرجاع الملفات المرفوضة الى طالبي الخدمة و المتعلقة ببس
اليومية كأن يتم رفض ملفي ترسم إذا نذار قاثم مقام عقلة عقارية وعملية بيع يتعلقان بنفس الموضوع تتوفر فيم|
شروط الترسيم وفي هذه الحالة هشرف المدير الجهوي بنفسه على تضمين المراسلات بالرفض المتعلقة بالملفين
بصادر مكتب الضبط وتوجبيهها لمكتب البريد في نفس التوقيت بما يحفظ حقوق طالبي الترسيم ويحقق
الطمانينة لدى المتعاملين على السجل العقاري ‎٠‏ وهذه المسألة تطرح تساؤلا حول مدى إختصاص الإدارة في
توجيه الملفات التي تكون حل شببة جنائية من تلقاء نفسها الى القضاء كالإدلاء بصكٌ مدلس أو وثيقة يتضح
أنها غير أصلية معدة بواسطة امام الضوئي .ِنْن كانت الرقابة التي تسلط على الصكوك المقدمة للترسيم مكتبية بحتة على خلاف ما يتوفر إدى الجاع من إمكانية إجراء المعاينات فإنها تخضع للبدأ الشرعية لكن يبقى الإشكال المطروح حول مدى خضوع الإدارة للقانون وقد ظهرت ثلاث مذاهب تتناول هذا الإشكال فالمذهب الأول يرى أن مجال شرعية عمل الإدارة فيما لا يخالف القواعد القانونية المعمول بها أما المذهب الثاني فيقول أن الشرعية تتحقق متى كان عمل الإدارةمستندا الى نص قانوني معمول به في حين يرى أصحاب المذهب الثالث أن الشرعية تتحقق متِى كان عمل
الإدارة تنفيذا مباشرا لقاعدة قأنونية وهو أكثز المذاهب تضييقا على الإدارة على خلاف المذهب الأول الذي
ضيق في نطاق مبدأ الشرعية وفي المقابل وسع من سلطة الإدارة .
لقد نص الفصل 388 من مجلة الحقوق العينية على أنه " لا يمكن لإدارة الملكية العقارية إلا إذاكان هناك مانع
قانوني أن ترفض بصفة نهائية أو تؤجل ترسما أو تشطيبا على ترسيم أو حطا من ترسيم أو تعديل ترسيم وقم
طلبه بصفة قانونية ولا أن ترفض أو تؤجل تسليم سند الملكية أو الوثائق الحفوظة لدبها من له الحق فيها ولا
أن ترفض أو تؤجل تسليم الشهادات أو فسخ الرسوم لمن يطلها. (نقحت هذه الفقرة بالقانون عدد 35 لسدة
(2001 المؤرخ في 17 أفريل 2001
وقرار إدارة الملكية العقارية برفض أو تأجيل ذلك يقبل الطعن إدى الحكمة العقارية في أجل شهر من تاريخ
الإعلام به ويعتبر سكوت إدارة الملكية العقارية بعد انقضاء أربعة أأشهر رفضا وتبت المحكة العقارية في الطعن
بعد أخذ رأي إدارة الملكية العقارية وتأذن عند الاقتضاء بالقيام بالإجراء المطلوب وقراراتها معفاة من كل إعلام
وهي قابلة للتنفيذ حالا مع بقاء حقوق المعنيين محفوظة فيا يتعلق بالأصل
ويمكن للطاعن أن يطلب الإذن من رئيس المحكمة العقارية أو من ينوبه بتقييد طعنه احتياطيا ويحال المطلب
على إدارة الملكية العقارية لإيداء رأبها فيه وتأذن الحكمة العقارية في صورة إجراء القيد الاحتياطي بالتشطيب
عليه 11 ويستشف من أحكام هذا الفصل أن قرار الترسيم لا يجب أن يكون غخالفا لنص قانوني معمول به وفق رؤية المذهب الأول في حين أن قرار الرفض يجب أن يكون مستندا الى نص قانوني معمول به وفق رؤية المذهب
الثاني وهو ما يعني أن سلطات حافظ الملكية العقارية في إتخاذ قرار بالترسيم أوسع من سلطته في إنخاذ قرار
الرفض .وتطبيقا لبدأً المشرعية فإن للإدارة سلطة تقديرية أوسع 5 تقرير قبول مطلب الترسيم إذ يكفي التأكد من
صحة الوثائق المؤيدة للترسيم وفق مقتضيات الفصل 392 من مجلة الحقوق العينية .
إن الرقابة الموضوعية تطرقت إليها أحكام الفصل 389 من مجاة الحقوق العينية تمثل في التحقق من هوية
الأطراف المبينة بمضمون من دفاتر الخالة المدنية وبطاقة التعريف الوطنية بالنسبة الى الشخص المادي ومن
بيانات 0 الأساسي بالنسبة الى الشخص المعنوي وأهليتهم ومن مدى تطابقها مع بيانات الرسم العقارة
موضوع العملية العقارية ويكتسي التنصيص على هوية الأطراف أهية حيث يول السقق من تو شري
أهلية التصرف أو الصفة للتصرف مما بجر المحقق لتطبيق قواعد القانون المدني بخصوص شروط الأهلية
كالمطالبة بالأذون القضائية المستوجبة في صورة أن أحد أطراف العقد قاصر أو المطالبة بكتائب المصادقة
اللازمة في صورة تبين أن التعاقد تم في حق النفس الذي يمجره الفصل 549 من مجاة الإلتزامات والعقود
لوجود تعارض في المصالح و التحقق من موضوع الوكالة ومدى قابليتها للترسيم .كا تتثبت الإدارة من هوية الشخص المعنوي ومن هوية الشركاء المكونين له إن كان شركة ذات مسؤولية محدودة أو شركة خفية الإسم ومن عدم وجود شخص معنوي من ضمن أعضائها كويد لها في صورة إكتساب عفار ذو صبغة فلاحية و صفة المتصرف في حتها للمطالبة بالتفويضات الضرورية وأيضا إن كان أحد أطراف الصلك أجنبيا التحقق من توفر الرخص الإدارية الضرورية كا ترا قب الإدارة | البيانات المتعلقة بالعملية ‎١‏ العقارية كعرف الرسم | لعقاري والمساحة ومراجع الترسيم ومراجم
انجرار الملكية وعدد | السند وتاريخه إذا كانت | لصلية خاضعة لإجراء لسن والتحقق من نو العملية العقارية ومن كن الحق المراد تسمه من الشقوق | لعقارية التي تسمح بها 2 الحقوق العينية المنصوص عليها بالفصلين2 و 373 من مجلة الحقوق العينيةوعل ىكل حال فإن الأصل أن كل الصكوك المقدمة للإدارة لا يمكن إدراجما بالسجل العقاري دون إخضاعها الى المراقبة وفق ما يقتضيه مبدأ الشرعية .من لقايون ا عدد 5س 2016 00 في 11 جويية 2016 متمق ا من أجل المصلحة العمومية أمر الانتزاع بالسجل العقاري بقطع النظر عن عدم تطايق الأسماء بين بيانات أمر الانتزاع وبيانات الرسم العقاري أو الرسوم العقارية المعنية بالانتزاع بطلب من المنتزع وبالاطلاع على الوثائق التالية
ما يفيد تأمين الغرامة الوقتية لفائدة المالكين»
- مثال التجزئة النهائي» في صورة الانتزاع الجزئي يسلمه ديوان قيس الأراضي والمسح العقاري أو خبير في
المساحة " .ومن هنا ‎١‏ يتين أن المشرع فرض على حافظ | الملكية العمًا العقارية تجاوز عدم تطابق الأسماء وفي ما عدا ذلك يحتفظ بصلاحياته في الرقابة كعرفات الرسوم العقارية والمساحات المنتزعة وتطابقها مع بيانات الأمثلة
الهددسية المصاكا أن الأحكام القضائية تخضع لرقابة دنيا بل إن بعض انحآم رفضت إخضاع الأحكام للمراقبة المسبقة |نص على ذلك الحم | لعقاري عدد 734 الصادر في 24 فيفري 3 واعتبر أن حافظ ‎١‏ الملكية العقارية
مطالب بترسي الحكم بغض النظر عا يمكن أن يكون قد طرأ عليه من خلل شكلي أو جوهري ‎٠‏ لكن هذا
الموقف المتشدد بخصوص إخضاع الصكوك القضائية هبدأ الشرعية لاقى رفضا من الإدارات الجهوية للملكية
العقارية وذلك على أساس السك بإطلاقية الفصل 306 من مجلة الحقوق العينية الني إشترط إجراء
التحفيقات والتحريات اللازمة على <- جميع الصكوك المقدمة للترسيم ما عدا ما أستثني بنص خاص على غرار
ما سبق ذَكره بخصوص عدم تطايق الأسماء بأوامر الإنتزاع أو أحكام التحيين التي لا تقبل التأجيل إلا في
صورة طلب إصلاح أخطاء مادية وهو ما تطرق له الفصل 25 من القانون عدد 34 لسنة 2001 المتعلق
بتحيين الرسوم العقارية كذلك الشأن بالنسبة الى أحكام التسجيل و أحكام الترسيم الصادرة عن المحكمة
العقارية في مادة الطعون .

المبحث الثاني : محتوى القوة الثبوتية النسيبة للترسيات الإدارية اللاحقة

لقد منح المشرع التونسي الترسيات الإدارية اللاحقة قوة ثبوتية نسبية هي نتاج طبيعة الضمانات الإدارية
المتسمة بالنسبية رح إرتكازها على مبداً الشرعية التي يمارسها حافظ الملكية العقارية من خلال أجمزة الرقاة
المذكورة لهذا فإن هذه الترسهات على خلاف الترسيات المنطوق بها بحكم التسجيل وحك التحي بقرينة صحة لكنها نسبية يمكن دحضها ياثبات العكس وينعدم فيها المفعول التطهيري .

الفقرة الأولى : مفهوم قرينة صحة الحق موضوع الترسيم

لفهم أبعاد مفهوم القرينة النسبية بصحة الحق موضوع الترسيم يجب أن نبرز محتواها وفرص الإحتجاج بها
العنصر الأول : محتوى قرينة صحة الحق موضوع الترسيم مما لا شك فيه أن الترسيم يحفظ الحق وفق مقتضيات الفصل 361 من مجلة الحقوق العينية الذي نص على أن " رمم الملكية والترسيم يحفظان لق موضوعها مالم يم إيطالها أو التشعليب عليا أو تعديلها " أي أنه يحفظ الحق من بعض المضايقات كنع التقادم | لمكسب لكن لا يؤخذ هذا المبدأ على إطلاقه إذ لا يمكن لصك معيب أن يحظى بالهاية لسبب بسيط أن الترسهات الإدارية اللاحقة لا تطهر الحق المرسم من العيوب التي لصقت به ويبقى متلبسا بها ولا يمكن للغير أن ينحقق من كون الترسيم تشوبه عيوب إلا بالإطلاع على الرسم العقاري مما يتيح له الفرصة للمنازعة في أصل الحق والمطالبة بإبطاله والتشطيب عليه .
فيقصد بقرينة صحة الترسيم أنه بمجرد إدراج الترسيم بالسجل العقاري تمتع صاحب الحق المرسم يقرينة نسبية
بصحة الترسيم حتى لو إنبنى على صك باطل بل يكفيه الترسيم ليكون معفى من إثبات صحة حقه ومن
الإستظهار بالصك سنده أو سبب وجوده وهو ما عبر عنه الأستاذ عبد المنعم عبود بقوله " الحق المرسم
موجود وتقيم قرينة على ذلك ء من ثم يعفى صاحب الترسيم وكذلك الغير من تقديم ما يغبت الإستحقاق
بمجرد الإدلاء بشهادة ملكية أو شهادة في الترسيم ‎٠‏ فالترسيم يمثل بناته دليلا على وجود الحق دون الحاجة
للرجوع الى مضمون الصك أو الإتفاق الواقع إشهاره " وهو ما يعني أن للتزسيم مفعول تطهيري يقطع مع
الماضي ومع سند الحق إلا أن ذلك لا يكون بصفة مطلقة إذ أن الترسبات الإدارية اللاحقة تمتع بقرينة مركة
تقوم على مبداً قوامه المفعول الحفظي للترسهم الذي جاء به الفصل 1 من مجاة الحقوق العينية من أنّ الحق
المرسم #فتع بقرينة بسيطة بالصحة الى أن ينبت من له مصلحة خلاف ذلك ببطلان الحق أو الترسهم ومن
مة التشطيب عليه » ومن إستثناء قوامه الحصانة التي تمتع مها حقوق الغير المكتسبة عن حسن نية.

العنصر الثاني : شروط الإحتجاج بالقريئة

لقد كان الحق قبل تبني المفعول المنشىء للترسيم يقوم على قاعدة رضائية العقود حيث يثبت بين الأطراف
بمجرد الإتفاق إذا كان العقد رضائيا أو بإبرام العقد كشرط صحة وليس للترسيم من دور سوى للإحتجاج به
تجاه الغير .وقد سعى المشرع التونسي منذ سن القانون عدد 91 لسنة 2000 المؤرخ في 31 أكتوير 0 المتعلق
بتطبيق المفعول المنشىء للترسيم على بعض الرسوم العقارية على جعل الترسيم شرطا لتكؤن الحق العيني
للإحتجاح به نجاه الغير .كا أن الترسيم للحق العيني ينحه مفعولا حفظيا وقوة ثبوتية فالحق المرمم يستحق الماية القانونية المقررة في الفصلان 361 و 373 من بجلة الحقوق العينية طالما أن صاحب الترسيم قد وضع ثقته في الشجل العقاري وفي المقابل فإن الحق غر المرسم يعد معدوما تجاه الغير حسن النية .لا جدال في أن التعامل على العقارات المسجّلة لا يمكن أن يكون إلا في ظل مبادئ الشهر العيني وانطلاقا
من بيانات السجل العقاري وان من أهمها مبداً القوة الشبوتية للترسم والذي يقصد به أن ترسيم الصكوك
بالرسم العقاري يثبت لوحده الحق موضوعها بفض النظر عن صحة الصك المرمم من عدمه وهو ماذهب إليه الفقيه : عتتتمى126 1نوط فرغ أن الترسهات الإدارية اللاحقة تحتوي في ذاتها وسائل إثبات الحق وحايته دون الحاجة للإستظهار بالصك سنده إلا أنها قريئة بسيطة قاباة للدحض بإثبات أن حافظ الملكية العقارية قد أغفل القيام بالرقابة
الإدارية فعمد الى ترسيم عقد باطل أو أن يكون الترسيم مخالفا لقاعدة تسلسل الترسهات أو أنه باشر
الرسيم دون أن يطالب بوثيقة قانونية مستوجبة كالتراخيص أو كتائب المصادقة أو الأمئاة الهددسية مما يجعل
ذلك الترسيم عرضة للتشطيب عليه عملا بمبدا القوة النسبية للترسهات الإدارية .

الفقرة الثانية : عدم التطهير

الأصل في الترسهات الإدارية اللاحقة عدم التطهير لكن توجد بعض الإستثناءات

العنصر الأول : المبداً

إن خصائص الترسيات الإدارية المفتعة بالقوة الششوتية النسبية هو عدم قدرتها على تطهير الصكوك
من العيوب التي يمكن أن تكون فد لحقت بها على خلاف الترسيات المتزامنة .ما لاشك فيه أن الترسيم يحفظ الحق وفق مقتضيات الفصل 361 من مجلة الحقوق العينية الذي نص على أن " رم الملكية والترسيم يحفظان الحق موضوعها| ما لم يقع إبطاللما أو التشطيب عليها أو تعديلهها " بما يعني أن الترسيات الإدارية اللاحقة قابلة للتشطيب إذا ثبت وجود عيب في الترسيم أو في الحق أو في الصك سند الترسيم و يمكن تبرير ذلك بطبعة القريئة التي تمتع بها الترسيات لإدارية اللاحقة حيث أنها توصف بأنها قرينة نسبية قابلة للدحض واثبات عكسها .
كما أنه يمكن تبرير ذلك بما سبق التطرق إليه بخصوص محدودية آليات الرقابة التى تجريها الإدارة مما
يجعل الترسهات غير محصنة من الخطأ .فقد أكد فقه القضاء في القرار التعقيبي عدد 13253 المؤْرخ في 10 ماي 1985 أن " الترسهات بالسجل العقاري يمكن تشطيها أو الحط منها متى إتضح بأنها ببنيت على أوراق أو عفود أو عقود باطلة أو غير صحيحة باستثناء تلك التي تمت بمقتضى حكم صادر بالتسجيل طبق مقتضيات
الفصل 373 من مجاة الحقوق العينية " .
فهذا الترسيم لا تنكون له تمة قانونية إلا بقدر قمة التصرف الني إنبنى عليه فا بني على باطل فهو
باطل ما عدى ما أستثني بخصوص الغير حسن النية على معنى الفصل 305 من مجاة الحقوق
العينية وقد إعتبرت محكمة التعقيب في القرار عدد 2556 الصادر في 13 مارس 1979 أن الإلتزام يكون باطلا من أصله ولا يعمل به إذا خلا من ركئ من أركانه طبق ما جاء بالفصل 325 من مجلة الإلتزامات والعقود و إعتبرت أن ترسجه بالسجل العقاري لا يكسبه الشرعية القانونية ولا يصيره صيحا .

العنصر الثاني : الإستشناء

هناك بعض الحالات التي نص عابها القانون يكون فيها للترسيات الإدارية اللاحقة مفعول تطهيري ومنها :
- ما نص عليه الفصل العاشر من القانون عدد 53 لسنة 2016 المؤرخ في 11 جويلية 2016 المتعّق
بالانتزاع من أجل المصلحة العمومية على أنه :" بقطع النظر عن جميع الوضعيات والحالات الاستحقاقية تنتقل الملكية إلى المنتزع بمفعول أمر الانتزاع مع مراعاة أحكام الفصل 305 جديد من مجلة القوق العينية بالنسبة إلى العقارات المسجلة الخاضعة للمفعول المنشئ للترسيم .و تُطهّركافة الحقوق العينية الموظفة على العقار المنازع "
يعتبر أمر الإنتزاع مقرر إداري تفتع بقرينة المشروعية وبامتياز الأسبقية ما يجعله قابلا للتنفيذ فتنقل الملكية
الى الساطة المنتزعة بمجرد صدروه بالنسبة للعقارات غير المسجلة والمسجلة غير الخاضعة للمفعول المنشئ
للترسيم وبمجرد ترسجه بالنسبة للعقارات المسجلة الخاضعة للمفعول المنشئ للترسيم وذلك تطبيقا للا ورد في
الفصل المذكور و يترتب عن ترسهه إكتسابه قوة ثبوتية مطلقة و إن من أهم آثار أمر 2 أن تنتقل جميع
الحقوق الموظفة على العقار المنتزع أو على الجزء اتن من العقار بما في ذلك معاليم الإنزال وسائر دعاوى
الفسخ أو الااستحقاق وغيرها من الدعاوى العينية إلى غرامة الإنتزاع .
يترتب أيضا عن ترسهم أمر الإنتزاع بالسجل العقاري أثر تطهيري يحول دون إمكانية مارسة حق التتبع على
أساس قاعدة عدم جواز تملك الدولة والهباكل التابعة لها لعقارات بها تحملات ممما كان نوعها عينيّة كانت التي
عدّدها الفصل 12 من مجلة الحقوق العينية أو ثتخصية يمكن أن تنشأ عن الإلتزامات ويكون موضوعها أداء
مبلغ مالي يستفيد منه أحد طرفي الرابطة القانونية مثل الرهون والحقوق الناشئة عن عقود الكراء وليس
لأصحاب هذه الحقوق سوى حق أفضلية على غرامة الإنتزاع ويسمى الحلول العيني ‎٠‏ وهو ما يدل على
حرص المشرع على تكريس صبغة التطهير الشامل الذي ييز آلية الإنتزاع فيتم نقل مفعولها على المبالغ المؤمنة
بعنوان غرامة الإنتزاع .
نص الفصل 26 على أنه " يرسم أمر الانتزاع بالسجل العقاري بقطع النظر عن عدم تطابق الأسهاء بين
ييانات أمر الانتزاع وبيانات الرسم العقاري أو الرسوم العقارية المعنية بالانتزاع بطلب من المنتزع وبالاطلاع
على الوثائق التالية 5 نسخة من أمر الانتزاع» ما يفيد تأمين الغرامة الوقتية لفائدة المالكين»
- مثال التجزئة النهائي» في صورة الانتزاع الجزئي يسلمه ديوان قبس الأراضي والمسح العقاري أو خبير في
المساحة " .
لقد كان هدف المشرع التونسي من تبسيط إجراءات ترس أمر الإنتزاع وفق ما يتدين من أحكام الفصل
المذكور التسريع في عملية تقل الملكية بما يجعل العقار جاهزا لإنجاز المشاريع العمومية كا أنه ييقى لمجال متاحا
لمن يدعي بحق على العقار أن يتقدم بإعتراض معلل الى اللجنة فبحرر الوالي في شأنها كشفا يوجه الى الجهة
المنتزعة وللأطراف المعنية فض نزاعهم عن طريق المحكمة الختصة .
- كا أنه يترتب عن بيع العقار بالمزاد العلني تطهيره من جميع الإمتيازات والرهون الموظفة عليه وبصفة عامة
من جميع الترسهات المتعلقة بالديون ول يبقى للدائنين سوى حق في القيام إلا بالنسبة الى من التبتيت إلا
أنه يجب التأكيد على أن المفعول التطهيري يترتب بمجرد وقوع البيع الجبري وليس بترسجه وهو يشمل
الترسهات المتعلقة بالديون كالرهون والإمتيازات أما بفية الترسهات فلا يشملها التطهير وقد إقتضت أحكام
الفصل 481 من مجلة المرافعات المدنية والتجارية أن يتولى حافظ الملكية العقارية إشهار المفعول التطهيربي
بالتشطيب على الترسهات المتعلقة بالديون عند ترسيم محضر التبتيت بمجرد الإدلاء بما يفيد تأمين تمن
التبتيت والأجور والمصاريف المسعرة المنصوص عليها بالفصل 458 من مجاة المرافعات المدنية والتجارية و
إلا فإنه يتم إشهار رهن قانوني وبالتاللي تأجيل تطهير العقار .رغ الأثر التطهيري لحك التبثيت إلا أنه لا يكتسى قوة ثوتية مطلقة إذ يمكن إبطال البتة مما يترتب عنه إرجاع حالة الرعم الى ما كانت عليه
أما بخصوص إحالة مؤسسة قمر بصعوبات إقتصادية فقد نص الفصل 464 من القانون
عدد 36 لسنة 2016 المؤرخ في 29 أفريل 2016 المتعاّق بالإجراءات الماعية : "خلافا لمقتضيات الفصل 292 من مجلة الحقوق العينية» تطهر المؤسسة عند بيعها من جميع الديون والترسهات السابقة بما فيها الممتازة وتنتقل ملكيتها إلى محال له بمجرد وفائه بجميع التزامانه ودفعه كامل الثمن ويحجز محصول
البيع لفائدة الدائيين وبالنسبة للعقود الجارية التي أذنت الحكمة بمواصلة العمل بها وفق أحكام الفصل 461 من هذه الجلة يحل المحال إليه محل المتعاقد امحال عنه في ما له من حقوق والتزامات اكتسبت أو حل أجلها منذ تارين الإحالة" ويتم قررت المحكمة بمقتضى حك ترس المفعول التطهيري للديون السابقة بما فيها الممتازة في صورة الفصل
تحضيري إحالة المؤسسة إلى الغير إذا تعذر مواصلة نشاطها وكان في ذلك ضمان لاسقرار نشاطها وللاحتفاظ
بكل مواطن الشغل فيها أو ببعضها وخلاص ديونها مما يحرم الدائنين من سلطة التتبع في مقابل ممارسة حق
الأفضلية من محصول بيع المؤسسة .

الفرع الثاني : حدود القوة الثبوتية النسيبة للترسيات الإدارية اللاحقة

يمكن للقوة الثبوتية النسبية أن تتحول بصفة إستثنائية الى حمية مطلقة بتوفر شروط معيئة كا أنه بصفة
إستثنائية تمتع بعض الترسيات الإدارية اللاحقة بالأثر التطهيري

المبحث الأول : تحول القوة الشبوتية النسيية الى قوة ثبوتية مطلقة ممشروطة
إن تحول القوة الثوتية الفسبية الى قوة ثبوتية مطلقة مشروط بتوفر عناصر أساسية تمثل في وضع ظاهر
ناشىء عن الترسيم و الغير حسن النية لكن رغ ذاك يمكن نرع هذه القرينة بمقتضى آليات معينة

الفقرة الأولى : عناصر القوة الشبوتية المطلقة المشروطة
تمثل عناصر القوة النبوتية المطلقة المشروطة في مبدأ الوضع الظاهر و قرينة الغير حسن النية

العنصر الأول : مفهوم الوضع الظاهر

إن نظرية الوضع الظاهر مسعدة من فقه القضاء الفرنسي يتكون من ركنين لابد من توفره) لإضفاء الحماية
للغير النى تعامل مع صاحب الوضع الظاهر الْخالف للحقيقة » ركئ مادي قائم على إستقرار المركز الفعلى
لصاحب الوضع الظاهر بالقدر الذى يوه الغير والكافة بأنه مركر قانونى صحيح يتفق مع الحقيقة وركن
معنوي قائم على ضرورة توافر حسن النية فى الغير المتعامل مع صاحب الوضع الظاهر و يتعيّن أن يشيع
الغلط إدى الكافة فى شأن المركر الظاهرء باعتقاد الكافة بأنه يُطابق المركر الحقيقى .
إن إنعكاس هذه النظرية في السجل العقاري يتجلى من خلال إشهار الحقوق بواسطة الترسهم مما يخلق
وضعا ظاهرا يحمل على الصحة و يتضمن في ذاته قوة ثبوتية تمنح بدورها قوة إحتجاجية تهدف إلى حاية
الغير الذي يسك بالظاهر من السجل العقاري على أساس صحة الحقوق المثبتة بالرسم الخالية من أي إشارة
بوجود عيب في الترسيم أو الحق سها وأن هذه الترسهات أفهمت على أساس مبدأً الشرعية و ثانيا الجهل
للوضعية الحقيقية للعقار .
إن نظام الإشهار العقاري يقوم على عدة مبادىء منها مبدأ العلنية » لهذا فإن الحق المرسم الظاهر يمثل الحقيقة و أن الحق غير المرسم يعد معدوما وغير موجود قانونا وتكمن أهمية هذه النظرية في الصور التي يكون
فها الغير قد إكنسب حقوقا على العقار عن حسن نية وقد أكدت شمة التعقيب في قرارها عدد 7235
الصادر في 13 جاتفي 1983 أنّ "كل من سعى في إدراج الحق الذي إكتسبه بالسجل العقاري فقد أحاط
ذلك الحق بحصانة مستهدة من القانون تجعل معارضة كل من يدعي انتقال ذلك الحق غير المرسم إليه غير
مقبولة " بل إنها ذهبت في قرار آخر عدد 1442 صادر في 20 ماي 1975 أن" إبطال الحقوق العينية المرسمة
بدفتر خانة والتشطيب عليهابموجب حك لا تأثير له على الغير حسن النية ..." ويعتبر هذا التوجه للحكمة التعقيب تطبيقا للفقرة الثانية من الفصل 305 من مجاة الحقوق العينية هدفه حاية الغير الذي إكد كنسبا حقوقا عن وضع ظاهر مشهر با لسجز العقاري معتقدا أنه صحيح و يمثل الحقيقة .

العنصر الثاني : الغير حسن النية

لقد بين القرار التعقيبي عدد 53854 المؤرخ في غرة نوقير 2011 مفهوم الغير حسن خاء فيه " وبالنسبة لمنهوم الغير على معنى الفصل 305 م.ح.ع فإنه يحّدد بمعنى واسع في أحكام الفصل 305 فقرة ---
ثانية في ما يمكن أن يكون الشخص الذي اكتسب حقوقا ولم يرسعها خلافا لما يقتضيه الفصل 305 فقرة أولى
أو الني اكتسب حقوقا ثخصية على العقار ويمكن أن يكون المشتزني أو المعاوض وهو انطلاقا من المفهوم
الموسع في نطاق الفقرة الثانية من الفصل 305 كل هفص أجنبي عن دائرة التعاقد ولا تطاله القوة الملزمة للعقد
فلا يعتبر غيرا أطراف العقد ووكلائهم والشركاء والورثة وانما تعني الأجنبي عن تلك العلاقة صاحب الحق
المرسم وحيث ون لم يحدد المشرع مفهوم الغير بمجلة الحقوق العيفية رغ تكرار استعال العبارة في عدة بنود منها فإنه ما يمكن استخلاصه منها وبما سبق بيانه أن الغير هو من أكتسب حقا على عقار دون أن يعلم بالعيوب التي
يمكن أن تطال انتقال الحق أولا وأن يكتسب هذا الحق بالاستناد إلى الترسيم المدون بالسجل العقاري ثانياء
وها شرطان متلازمان فَإِن انتغى أحدها زالت صفغة الغير حسن النية وتزول معةه تبعا إذلك الماية المقررة
كوجب الترسيم .
فن يؤسس شراءه على عقد باطل لا يمكنه أن يستند إلى ترسجه بالسجل العقازي لآكتساب الحقء فالترسيم
بالسجل العقاري لا يكسبه الشرعية القانونية ولا يصيره نافذا وصحيحا إذاكان انتقال الملكية باطلا من أساسه
بما يخول المتضرر طلب إبطال البيع وشطب الترسيم لآن الترسهات الادارية يمكن التشطيب عليها متى اتضح
أنها انبنت على أوراق باطلة يستثنى من ذلك الترسيم المؤسس على حكم صادر بالتسجيل عن الحكمة العقارية
عملا بالفصل 337 م.ح.ع» وعليه فإن دعوى إبطال التصرف القانوتي المرسم لعيب أو جمل في أحد أركانه
والتشطيب على الترسيم تبعا له تظل ممكنة القيام ويعارض بها الغير سيء النية " ومعنى ذلك أنه لا تمتع بصفة
الغيرية إلا من توفرت فيه شروط معينة أن يكون أجنبي عن دائرة التعاقد اكتسب حتا عينيا أو تهخصيا
بعوض أو بدونه ويقصى من ذلك الخلف العام وأن يكون عن جممل تام بكل العيوب التي يمكن أن تطال
الترسهم الذي انبنى عليه الحق مع ضرورة أن يقوم صاحب الحق بترسهه بكل طمأنينة واضعا ثقته بالسجل
العقاري وهو بذلك أهل لأن يكون مشمولا بالهاية الإستثنائية التي أقرتها الفقرة الثانية من الفصل 305 من
مجلة الحقوق العينية باكساب ترسهه قوة ثبوتية مطلقة بعد أن كانت تتمتع بقوة ثبوتية نسيية .
لقد إشترط الفصل 305 من مجلة الحقوق العينية توفر شرطين الأول تخصي نفسي يتعلق بالغير حسن النية
و الثاني موضوعي يتعاق ياكتساب الحق بناء + عل التدصيصات أو الترسهات الواردة بالسجل العقاري وقد
ربط الفقهاء الشرط الثاني بنظرية الظاهر كا سبق التطرق إلها .
نقد لاقت هذه الماية الإستثنائية للفير حسن النية تقدا من منطلق إعتقادهم أن الماك الحقيقي أولى بالماية
‎٠‏ لكن هذا الموقف يبدو غير متناثم مع الأهداف التي من أجلها أقر 10 العيني وأمها أن من كان حريصا
على ترسيم حقه وواضعا ثقته في السجل العقاري بوصفه يعكس حقيقة العقار و من منطلق إهانه بأن الترسيم
سبب وجود الحق ونشأنه والإحتجاج به يستحق الماية عن جدارة

الفقرة الثانية : مدى القوة الثبوتية المطلقة المشروطة

لين مكن المشرع التوذسي الغير حسن النية من السند القانوني الذي يتيح له التمتع بالحماية القانونية فإنه أيضا
مكن صاحب الحق غير المرمم من آلية قانونية لنزع قريئة حسن النية

العنصر الأول : تزع قرينة حسن النية عن الغير

نصت مجلة الحقوق العينية على أنه يبمكن أن تفيد إحتياطيا الحقوق التي هي بصدد النشأة على غرار وعد البيع
وعقد المغارسة وكذلك قيد | المعاوى كبلك الرامية ة الى إستصدار حم ببطلان الحقوق العينية المرسعة أو
إبطالها أو فسخها أو الرجوع فيها والدعاوى الرامية الى إبطال التشطيب والقيام بالشفعة واصلاح الترسيم
وغيرها والطعون غبر الإعتيادية كما يجب التأكّد على إرتباط مبدأ لقو الشوتية للترسهات مع آلية القيد
الإحتياطي إذ تم إقرارها لإيجاد توازن بين مصاط كل المتعاملين على السجل العقاري وخاصة مساعي
الشخص الهادفة للحصول على حك بإبطال ترس والتي لا تجد لها أثرا في الرسم والملاك الجديد الذي آلت له
الملكية من سلفه عن ججمل بوجود قضية في إبطال الحق وقد أقرها المشرع أول مرة بالقانون العقاري لسنة
5 في الفصل التاسع حيث جاء فيه "يمكن لطالب الإيطال ان يحتي من تلك المضرة وأن يحتاط من أي
إكتساب لق على العقار بإجراء قيد إحتياطي يأذن به القاضي "
نص الفصل 390 من مجلة الحقوق العينية على أنه لا تقع مباشرة العملية المطلوبة من حافظ الملكية العقارية "
إلا إذاكان الحق المراد ...قيده إحتياطيا من الحقوق التي أقرتها هذه المجلة " وقد ضبط المشرع نطاق القيد الإحتبامي 2 الفصول 9 جلة التوق أ“ لعينية وما بعده وبعض النصوص امخاصة كقاون ْ
الغير لزعل لعقار من وجود حق بصدد وي راع متعق باعقار ماه يترتب عنه نزع قرينة لنية النني وردت بالفصل 305 من مجلة الحقوق العينية وفي نفس الإطار نص الفصل 368 من مجلة ل ن ةر ل" إقا يسن فيد الحو ايكون ل مول ا وتأريخة ترسهه " في حين أنه حسب مقتضيات الفصل 370 من نفس ‎١‏ لجلة " الترسيات الخاصلة بعد ذلك لا يمكن أن يعارض بها المستفيد من القيود الإحتياطية التي ترتب حسب تواريخها "
لقيد الإحتياطي هو إجراء وقتي يدرح بالرمم العقاري لمدة 03 سنوات بإستثناء عقود المغارسة التي يمتد
5 8 سنة لاا يجري إلا بإذن يصدره رئيس الحمة الإبتدائة بناء على رأي حافظ الملكية العقارية وباتقضاء
هذه المدة يصبح غير ذي مفعول ما لم يتم تجديده بمقتضى إذن على عريضة صادر عن رئيس المحكة الإبتدائية
التي بدائرتها العقار أو أن يتم تشطيبها بمقتضى نفس الإجراء كا أنه لا يحول دون حصول ترسيات لاحقة له »

العنصر الثاني : حماية صاحب الحق المقيد

نقد خص المشرع التونسي الفير الذي أكتسب حقوقا على العقار بترسهها عن حسن نية بجماية قانونية رغبة
0 المعاملات العقارية بما يكسب هذه الحقوق قوة تبوتية إستثنائية بحيث لا يتأثر حقه
يكن أن عر عل الرسمالعري من بطلان أ ال سخ الرسمة لك في اليل مع المشرة
صاب الوق الي جر غير الموجودة أو التي هي بصدد التكوين فرصة متها بشهارها بلي القيد الإحتياطي
‎٠‏ ويمكن صاحبه من تفادي تطبيق الاستثناء | لوارد بالفقرة الثانية من الفصل 305 م ح ع المتعلق بالقوة
الثبوتية المطلقة المشروطة .
ما لا شك فيه أن أهمية القيد الإحتياطي تكن عند إشهاره بالرهم العقاري في إعلام الغير بالوضعية الحقيقية
للعقار من حيث وجود حق بصدد ا النشأة أ أو حق محل نزاع ومن ثمة نزع قرينة حسن النية عنه ‎١‏ التي نص
: لنصل 305 من عل ات امن كنا سك إل ابزة ازسجا الي بتى يدن ل
تستفيد من مزايا المفعول الحفظي الواردة بالفصل 361 من مجلة الحقوق العينية ‏ وعلى العكس من ذاك فإن
الحق موضوع | لقيد الإحتياطي قد يتمتع بقوة ثبوتية ة مطلقة | إذا ما ثدث عند حسم الزاع .فالقيد ‎١‏ الإحتياطي يوفر حاية للمستفيد منه من خلال ما إقتضاه الفصل 361 من بجلة الحقوق الى لعيزية نظرا
الى مفعوله الحفظي وبصفة رجعية كا أ أن من آثاره عدم المعارضة بالترسيم اللا ففي صورة تحقق الحق موضوع القيد وتم ترسهه بالرمم العقاري فإنه سيكون له مفعول رجعي يترتب عنه طلب التشطيب على الترسهات اللاحقة للقيد الأحتياطي التي لا #فتع أصحامها بقرينة حسن النية و قد تبنى حافظ الملكية العما لعقارية بعد أخذ ورد هذه القراءة للفصل 370 من مجلة الحقوق اعنية كأ تنه وداقج عنه العديد من الفقهاء ورجال القانون من بينهم الأستاذ مد كال شرف الدين إذ إعتبر أن " ... القيد الإحتياطي السند موضوع القيد فإن المفعول الزمني للقيد الإحتياطي يتم بصفة رجعية ويعتد بتاريخ إدراج القيد لا بتاريخ صدور الحم أو ثبوت الحق 

المبحث الثاني : نسبية المفعول الحفظي للترسيات الإدارية اللاحقة

يمكن حصر هذه النسبية في ما يخوله القانون من إمكانية التشطيب على الترسيم وما يمكن أن يترتب عنه من
قيام مسؤولية الدولة .

الفقرة الأولى : القابلية للتشطيب

يعتبر المفعول الحفظي للترسيم بوصفه أحد أهم مبادىء نظام الإشهار العيني النتيجة المنطقية لإكتتساب
القيسيات قوة ثبوتية إلا أن التترسيات الإدارية اللاحقة لا تمتع إلا بقوة ؛ابوقية قسبية م يلها عرطة
للتشطيب والتعديل متى ما ثبت وجود عيب في سند الحق أو في الترسيم ويكون هذا التشطيب إما إداريا
أو قضائيا

العنصر الأول : التشطيب الإداري

يعرف الأستاذ أحمد بن طالب التشطيب بكونه " إلغاء كلي أو جزثئي للترسيم ننيجة زوال مفعوله ببطلان أو
إبطال الحق المرسم أو إنقضائه " وهو يمثل نوع من الترسيم المضاد الذي نتج عن بطلان الحق أو الصك سند
الترسيم أو الترسيم في حد ذاته ‎٠‏ إلا أن هذا التعريف يبدو منقوصا ذلك أن التشطيب قد يكون بطلب من
الأطراف أو بإجازة القانون .
فقد نص الفصل 392 من مجلة الحقوق العينية على أنه " لكل شمخص أن يطلب من مدير الملكية العقارية مع
تقديه للوثائق التي توجب هذه المجلة تقديها ترسيم حق عيني أو تشطيب ترسيم أو الحط منه أو تبديله "
فالتشطيب الإداري يتم بطلب من له مصلحة في ذاك مع تقديم الوثائق المؤيدة لطلبه وعادة ما يكون هذا
النوع من التشطيب بسبب إنقضاء الحق المرسم كالرهن وفق ما نص عليه الفصل 291 من مجلة الحقوق
العينية أو شرط سقوط الحق وذلك بالإدلاء بشهادة رفع يد أو حكم أحرز على قوة إتصال القضاء أو إنقضاء
حق الإنتفاع بالإدلاء بمضمون وفاة » وهو لا يطرح إشكلا نظرا الى أنه تم بإرادة الأطراف ولا يشكل خطرا
على القوة الثبوتية للترسيم كما أنه يستهدف الترسيم في ذاته ولم يكن نتاج إبطال الصك سند الترسيم أو الحق
موضوع الترسيم » وقد يكون طلب التشطيب مؤيدا بحكم طعن صادر عن الحكمة العقارية في صورة رفض
الطلب سابقا .
أجاز القانون لحافظ الملكية العقارية مباشرة التشطيب تلقائيا في بعض الحالات التي ترتبط أغليها بالمفعول
التطهيري » فقّد نص الفصل 481 من جاة المرافعات المدنية والتجارية على أنه " يتولى مدير الملكية العقارية
بعد ترسيم محضر التبتيت ومن تلقاء نفسه التشطيب على الترسيات المشار إليها بأمجرد ما يدللي له بما يثبت
تأمين من التبتيت والمصاريف و الأجور " كا أنه في صورة عدم الإدلاء بما ذكر فإنه لا يكون مانعا لترسيم
التبتيت لكن يكون موجبا لترسيم رهن قانوني مع تأجيل الأثر التطهيري الى حين ‎٠‏ على أن يتم لاحقا
التشطيب على جميع الرهون با فيها الرهن القانوني المرمم إداريا متى تم الإدلاء بما يفيد تأمين من التبتيت
والمصاريف المسعرة .
كما أجاز القانون أيضا التشطيب تلقائيا على الرهن القانوني المتعلق بمصاريف التحيين وفق ما نصت عليه
أحكام الفصل 14 من القانون عدد 34 لسنة 2001 المتعلق بتحيين الرسوم العقارية .
ويمكن الإشارة أيضا الى التشطيبات التي باشرها حافظ الملكية العقارية من تلقاء نفسه رح أن القانون ل يجر
له ذلك فقد يتم التشطيب على الترسهات التي إنقضى مفعولها القانوني بموجب القانون كالتشطيب على
إعتلراض تحفظي مر على ترسهه أكثر من ستتين دون أن يتم الإدلاء بما يفيد مواصلة الدائن لإجراءات
1 طلب التشطيب بن العراف ل ليج إشكة ين أتشعيس لعا جا نون ن قد يثير بعض
على الترسيم بوصفه آلية إنفاذ للقانون » وتنجم هذه الإشكاليات عن التقصير في بمارسة مبداً الشرعية على
الصك سدد التشطيب الذي بموجبه خوّل القانون لحافظ الملكية العقارية التشطيب التلقائي فيصبح
التشطيب معيبا ويكون عرضة للتشطيب عليه قضائيا مع ما يترتب عنه من مسؤولية الدولة بسبب مخالفة
مبادىء مسك السجل العقاري و أهمها مبدأ الشرعية
إذا تم التشطيب تلقائيا من دون طلب الأطراف أو دون إجازة القانون فإن ذلك يمثل خطرا على قواعد
مسك السجل العقاري لهذا فإن المشرع لم يول لحافظ الملكية العقارية بإمكانية التشطيب تلقائيا في غير
الصورتين السابق ذكزه| كا أنّ فقه القضاء سار في نفس التوجه بحضر التشطيب التلقائي حيث جاء بقرار
محكمة العقارية عدد 1326 المؤرخ في 22 جوان 2001 " إجراء ترسهات وتشطيبات من قبل إدارة الملكية
العقارية على الرسم العقاري بقصد تصحيح الخالة الإستحقاقية لبعض المالكين المرسعين الذين تجاوزوا مناباتهم
عند التفويت فيها في غير طريقه طالما أن تنفيذ المتاسمة يغطي جميع المنابات المفوت فيها ويصحح الخالة
الإستحقاقية داخل الرمم العقاري " كما إعتبرت المحكة الإبتدائية بتونس في حكمها عدد 69442 المؤرخ في
7 فبفري 1990 أنه لا يمكن لحافظ الملكية العقارية أن يتولى التشطيب إلا بموجب حر قضافي بات أو
بموجب إرادة صاحب الحق أكن هذا ل شملا بوم به حاف لمكي الع العقارية من تدخل لإصلاح
الرسم وفق مقتضيات أحكام الفصل 391 من مجاة الحقوق العينية في صورة تسرب أخطاء مادية ناتجة عن
سهو في فسخ بعض البيانات المتعلقة بنصوص الترسيات الى الرسم العقاري لكن شريطة أن لا يمس جوهر
الحق لا بتعديل ولا بحط ولابتغيير » ويمكن أن يطال الإصلاح الترسهات امن ا المقامة تنفيذا لحك
التسجيل أو حكم التحيين سواء إستنادا لأحكام الفصل 391 من مجلة الحقوق العينية أو الفصلين 332 مكرر
من مجلة الحقوق العينية أو الفصل 25 من القانون عدد 34 لسنة 2001 لنعاق بد بتحيين الرسوم العقارية »
كا خوّل نفس الفصل لطالب الترسيم إمكانية اللجوء للمحككة العقارية لطلب الإصلاح في صورة رفض
الإدارة الإستجابة لطلبه .

العنصر الثاني : التشطيب القضائي

يتم التشطيب قضائيا بواسطة المحكمة العقارية أو بواسطة محام الحق العام في شكل عمل ولائي أو دعوى
إستعجالية أو في شكل دعاوى أصلية .تأذن امحكمة العقارية بالتشطيب على الترسهات إستنادا الى صلاحياتها المتعلقة بالرقابة على قرار حافظ إداريا ويكون قرارها قابلا للتنفيذ حالا دون وجوب الإعلام مع بقاء حقوق المعنيين محفوظة في ما يتعلق بالأصل وهو مانص عليه الفصل 388 من مجلة الحقوق العينية »كا تأذن بالتشطيب على القيد إحتيامطي
لطعن إن سبق ترسجه .لملكية العقارية القاضي بالرفض ‎٠‏ متى ما ثبت لدها عدم وجود ماع قانوني يحول دون إدراج التشطيب
لين تم التشطيب الأذون به بموجب حك ترسم فإنه يبفى ضمن الترسهات الإدارية المفتعة بقوة ثبوتية نسبية
قابلة للتشطيب إن ثبت أن الترسيم معيب على أساس الصبغة الوقتية لحكم الطعن وعلى العكس من ذلك
فإِنٌ ما تأذن به المحكمة العقارية من تشطيبات بواسطة دائرة الرسوم امجمدة تكتسي قوة ثبوتية مطلقة » حيث
أسدد لها القانون عدد 34 لسنة 2001 المتعلق بتحيين الرسوم العقارية الواقع تنقيحه بمقتضى القانون عدد 67
لسنة 2009 المؤرخ في 12 أوت 2009 في الفصلين 06 و 17 منه هيدف تحيين الرسوم وتخليصها من المود
إختصاص إجراء التخليصات اللازمة للرسوم العقارية و النظر في الطلبات الرامية للتشطيب على ترسيم أو
إبطال تشطيب أو تعديل ترسيم أو حط من ترس أو إصلاح ترسم.
كذلك أسدد المشرع التونسي نام الحق العام إختصاص إصدار الأذون على العرائض قصد التشطيب على
الترسهات في حالات معينة يسمح با القانون فقد خوّل الفصل 371 من مجلة الحقوق العينية لرئيس امحكمة
الإبتدائية النني بدائرتها العقار أن يصدر إذنا على عريضة بالتشطيب على القيود الإحتياطية المتعلقة بالدعاوى
وعقود المغارسة بناء على طلب م نكل من له مصلحة .كا أنه يمكن طلب التشطيب إستعجاليا كا هو
الشأن بخصوص ما إقتضاه الفصل 329 من مجلة المرافعات المدنية والتجارية الذي خوّل لرئيس المحكمة
الإبتدائية الراجع إدائرتها مقر المدين أن يأذن إستعجاليا بالتشطيب على الترسم المتعلق بالإعتراض التحفظي
إذا ما وقع تأمين مبلغ كاف بصندوق الودائع والأمائن .ماني يلق التخلب متطى داوى أصلية في ل بناءا على طلب التشطيب بصفة أصلية وهي دعوعستقاة قائة ترفع ضد | ان للقدم أو رة الملكية العقارية أمام محكمة الناحية في حدود
الدعاوى التي لا تتعدى فهتها سبعة آلاف دينار المكة| الإبتدائية التني بدائرتها العقار بناء على عدم إحترام
مبادىء مسك السجل العقاري كأن تخالف إدارة 3 العقارية مبدأ التسلسل أو مبدأ الشرعية وفق
مقتضيات الفصل 306 من مجاة الحقوق العينية الذي جاء فيه :" تتولى إدارة الملكية العقارية قبل قيامحا بأية
عملية مباشرة التحقيقات التي تقتضبها هخذه المجلة " . كا يمكن أن يتم التشطيب كجزاء مدني تابع مرتبط
بجزاء أصلي يلحق بالصك المرسم ويكون عادة تبعا لدعوى إبطال ترسيم أو الك سند الترسيم وتختص
بالنظر في هذه الدعاوى محام الحق العام بدائرة المطلوب عملا بأحكام الفصل 30 من مجلة المرافعات المدنية
والتجارية .كثرها من الصكوك فإن حافظ الملكية العقارية يمارس الرقابة على الصكوك القضائية وفق مبداً الشرعية وذلك في إطار إحترام مبادىء السجل العقاري للتحقق من عدم إكتساب الغير حسن النية حقوقا على العقار نظرا
الى أنه حسب مقتضيات الفقرة اثائية من الفصل 305 من مج الوق الم لعينية التي تنص على أنه لا يمكن
معارضة الغير حسن النية الني [كنسب حقوقا على العقار بتك الإبطال الحرر عل قرة إتصال القضاء إل ني
صورة نزع هله القربنة بموجب ترس قيد إحتياطي .

الفقرة الثانية : قيام مسؤولية الدولة

قد يصدر عن الإدارة خطأ يتزتب عنه إشهار لترسيم مخالف لمبادىء مسك السجل العقاري إما بإدراج تنصيصات وترسهات مخالفة لمضمون السجل العقاري أو بالسهو عن إدراج بعض التنصيصات يترتب عنها ثارا تمثل في الحاق الضرر بالمتعاملين مع الرمم العقاري بما يوجب معه قيام مسؤولية الدولة وغرم الضرر .

العنصر الأول : شروط قيام المسؤولية

تقوم مسؤولية الدولة عن الأخطاء التي يرتكيها أعوان إدارة الملكية العقارية المنصوص عليها بالفصل 402 من
مجلة الحقوق العينية بتوفر شروط *تمثلة في حصول خطأ و ضرر ووجود علاقة سبيية ينها و تكون المسؤولية جزائية على أساس الفصل 405 م ح ع و الفصل 175 و 177 من الجاة الجنائية إذا كان
طلب التشطيب مبنيا على كتائب مزورة .و يمكن أن تكون مسؤولية الدولة مدنية لكونها ناشئة عن إجراء ترسيم أو الإمتناع عنه وقد يكون الخطأ إيتجابيا إدراج ترسهات مخالفة لمبادىء مسك السجل العقاري أو سلبيا من خلال السهو و الإغفال بطريق الإهال على التنصيص على ترسهات يوجب القانون إشهارها » ما تسبب في ضرر للمتعاملين مع السجل العقاري والضرر هو فقدان حق شرعي يحميه القانون حسب تعبير الأستاذ مهد المالقي »كا يشترط في
الضرر أن يلحق بشخص المتضرر وأن يكون محتقا أي قد وقع فعلا ونائج مباشرة عن الخطأ .
فقد أكد فقه القضاء على ضرورة أن يكون الضرر اللاحق بالمتضرر مباشرا أي أنه توجد رابطة مباشرة يينه و
بين الخنطأ الإداري المتسيب فيه .
ويمكن إثبات الخطأ من خلال بيانات الرمم العقاري بإعتبار أن الترسيم فضلا عن كإنه إشهار لحق عيني
فهو سند الإحتجاج سواء بخصوص الترسم الخالف أو السهو عن إدراج الترسيم .
إذا ما تحققت كل هذه الشروط فإن الدولة تكون مطالبة بغرم الضرر وذاك بالتعويض الاي للمتضرر وقد
نص الفصل 402 من مجلة الحقوق العينية على أن الدولة تكون مسؤواة عن الضرر أي أنه لم يعد هناك من
إمكانية لتنبع الحقوق المتعلقة بالعقار قصد تصحيحها أو إعادة الحالة الى ما كانت عليه » وقد أكد على هذا
الخبار التشريعي الفصل 403 من نفس امجلة على أن العقار المعني يظل بيد المالك الجديد بحرا من تلك
العنصر الثاني : إمكانية الإعفاء من المسؤولية
إن الأخطاء التي يرتكيبا أعوان الديوان الوطني للملكية لا يمكن أن ترتب مسؤولية الدولة بصفة آلية إذ قد
تنتفى هذه المسؤولية لعدة أسباب .
تعتير القوة القاهرة و خط المتضرر من أهم أسباب الإعفاء من المسؤولية ‎٠‏ ذلك أ ن القوة الفاهرة تمل في
تدخل سبب خارجى أدى الى حدوث الضرر وبناء عليه فلا توجد رابطة سببية بين الفعل الإداري الضار
والضرر لتب عنه » فإذا ما أثبتت الإدارة عدم وجود علاقة سبيية فإن ذلك يعفيها من المسؤولية .
كا أنه يمكن أن يمئل خطأ المتضرر سببا للإعفاء من المسؤولية وهو ما أشار إليه الفصل 402 من مجلة
الحقوق العينية حيثث جاء فيه "... إلا إذا إقتصرت إدارة الملكية العقارية على تنتفيذ رغبة الأطراف بالضبط
أوكان عدم التنصيص ناشئا عن نقص في البيانات لا يمكن أن ينسب إليها " فهذا الإعفاء يتصل بصورة عدم
التنصيص بالرسوم العقارية على الترسيات المرتبة مباشرة على الملكية أو الإنزال وبالكشوف أو الشهادات
على ترسيم أو عدة ترسهات موجودة » فهذا الإعفاء لا يمكن أن يشمل بشمل بقية الصور لكن طاما لا يوجد منع
تشريعي واضم من الإعفاء من المسؤولية فإن ذلك لا يجب التضييق في ما لم يضيق فيه المشرع .
كا أنه قد ينتفي الضرر في صورة تلافي النقص في البيانات خاصة أو إصلاح الترسيم أو التشطيب على
بعض التنصيصات إذا لم تتعلق به حقوقا للغير حسن النية وذلك بالتوسيع في نطاق الفصل 391 من مجلة
الحقوى العيية

الخاتمة

         ما من شك أن نظام السجل العيني الذي أقرته مجلة الحقوق العينية يقوم على خيار تشريعي فريد قوامه
إزدواجية القوة الشبوتية » و يعود هذا الخيار الى طبيعة الأنظمة القانونية التي تحكم الرسوم العقارية حيث أن
البعض من الرسوم تخضع للمفعول النشىء لتنسم ني حين أن يعض الشخر غير خاضع امول التنيء
للترسيم ‎٠‏ إذ أن المشرع يعمل من جحمة على حماية الملكية والحفاظ على مصداقية السجل العقاري وتوفير
ضانات الإثتمان ومن جحمة أخرى لا يتردد في تكريس لآليات الضرورية التي من شأنها الحفاظ الحقوق على
المكتسبة و من ببنها إخضاع أحكام التسجيل للطعن بالتعقيب وجعل إنابة الحائي وجوبية الى جانب إخضاع
أحكام التحيين للطعن بالإستئناف و المكين من ختم إجراءات التحيين و الرجوع في قرار ختم إجراءات
كا أن هذا الخبار التشريعي رغ أنه جد إهكل الأجمزة القضائية سواء محام الحق العام أو امحكمة الإدارية في
دعاوى الإبطال والتعويض والحكة العقارية سواء في إطار التسجيل أو التحيين إلا أنه أفرز صعوبات تطبيقية
خاصة في مجال الإختصاص .فلن سعى المشرع الى إيجاد الحلول القضائية لمعالجة واصلاح السجل العقاري من خلال تدعيم نجال إختصاصات الحكمة العقارية وبصفة متسارعة وقمكينها م نكل الآليات | القضائية للحسم في المطالب المتعلقة بالحقوق المعروضة علا سواء في ما يتعلق بأحكام التسجيل أو أحكام التحيين فإن ذاك قابه الإبقاء على
آليات ضعيفة لحافظ الملكية ‎١‏ لعقارية لا ترتقي الى مستوى الآليات | لقضائية في الرقبة التي تعكنه من مارسة
مبداً الشرعية على الصكوك المودعة بكل ثقة وثبات ‎٠‏ وهو ما يستدعى مراجعة لكن رغ كل النقائص في نظام السجل العيني التونسي فإنّ الوعي بأهمية الترسيم من حيث الآثار القي يرتهها المتعلقة بحفظ الحقوق المرسمة ننيجة القوة الشوتية جعل المتعامل على الرسم العقاري يقتنع بضرورة تثييت حقوقه عبر آلية الترسيم بوصفه شرط أساسي للإحتجاج به تجاه الغير كما أن نسم لاوما لدم الوحيدة للحفاظ على الحق ويتيين ذاك من خلال | العدد المتزايد سنويا من العمليات العقارية المودعة بالإدارات

الفهرس

المقدمة
الفصل الأول : الترسيات المنطوق با بالحكم العقاري البات
الفرع الأول : سند القوة الثبوتية المطلقة للترسيات المنطوق بها باحك العقاري
المبحث الأول : الضمانات القضائية
الفقرة الأولى : ضهان علنية الاجراءات
العنصر الأول : تنويع طرق الإشهار
العنصر الثاني : آثار الشهار
الفقرة الثانية : الإجراءات الإستغرائية
العنصر الأول : الأعمال المكتبية
العنصر الثاني : التحقيقات العينية
المبحث الثاني : الصبغة الباتة للأحكام
الفقرة الأولى : الطعن في الأحكام العقارية
العنصر الأول : الطعن بالتعقيب في حك التسجيل
العنصر الثاني : إستئئاف حك التحيين
الفقرة الثانية : الرجوع في قرار تم إجراءات التحيين
العنصر الأول : شروط الرجوع في قرار ختم إجراءات التحيين
العنصر الثاني : الآثار المتزتبة عن الرجوع في قرار ختم إجراءات التحيين
الفرع الثاني : آثار القوة الثبوتية للترسيات المنطوق بها بالأحكام العقارية الباتة
المبحث الأول : المفعول التطهيري
الفقرة الأولى : تطهير الحق المرسم
العنصر الأول : تطهير الحق المرسم من العيوب
العنصر الثاني : التطهير من الحقوق غير المرسمة
الفقرة الثانية : الإستثناءات الواردة على المفعول التطهيري
العنصر الأول : استثناء المفعول التطهيري من حيث الموضوع و الزمن
العنصر الثاني : عدم تطهير الملك العمومي
المبحث الثاني : تحجير الرجوع على العقار
الفقرة الأولى : الإقرار بالدعوى الشخصية في غرم الضرر
العنصر الأول : سند التعويض
العنصر الثاني : المسؤول عن التعويض
الفقرة الثانية : إستثناء الملك العمومي
العنصر الأول : إسترجاع أجزاء الملك العموئي
العنصر الثاني : الآثر المترتب عن استرجاع الملك العموئي
الفصل الثاني : الترسيات الإدارية اللاحقة
الفرع الأول : مبررات القوة الثبوتية النسبية للترسيات الإدارية اللاحقة
المبحث الأول : الضمانات الإدارية سهد القوة الثبوتية النسبية للترسيات الإدارية اللاحقة
الفقرة الأولى : أجمزة الرقابة الإدارية
العنصر الأول : الرقابة الأصلية
العنصر الثاني : الرقابة اللاحقة
الفقرة الثانية : محتوى الرقابة الإدارية
العنصر الأول : المراقبة الشكلية
العنصر الثاني : المراقبة الموضوعية
المبحث الثاني : محتوى القوة الثبوتية النسيبة للترسيات الإدارية اللاحقة
الفقرة الأولى : مفهوم قرينة صحة الحق و موضوع الترسيم
العنصر الأول : محتوى قرينة صحة الح موضوع الترسم
العنصر الثاني : شروط الإحتجاج بالقرينة
الفقرة الثانية : عدم التطهير
العنصر الأول : المبداً
العنصر الثاني : الإستثناء
الفرع الثاني : حدود القوة الشبوتية النسبية للترسيات الإدارية اللاحقة
المبحث الأول : تحول القوة الثبوتية النسبية الى قوة ثبوتية مطلقة مشروطة
الفقرة الأولى : عناصر القوة الثبوتية المطلقة المشروطة
العنصر الأول : مفهوم الوضع الظاهر
العنصر الثاني : الغير حسن النية
الفقرة الثانية : مدى القوة الثبوتية المطلقة المشروطة
العنصر الأول : نزع قرينة حسن النية عن الغير
العنصر الثاني : حماية صحب اللق المقيد
المبحث الثاني : نسبية المفعول الحفظي للترسيات الإدارية اللاحقة
الفقرة الأولى : القابلية للتشطيب
العنصر الأول : التشطيب الإداري
العنصر الثاني : التشطيب القضائي
الفقرة الثانية : قيام مسؤولية الدولة
العنصر الأول : شروط قم المسؤولية
العنصر الثاني : إمكانية الإعفاء من المسؤولية
الخائمة