بطلان حكم التبتيت وأثره على السجل العقاري

اعداد : خالد السباعي
الديوان الوطني للملكية العقارية بسوسة

المقدمة:

حكم التبتيت هو عملية إحالة لحق عيني من الحقوق الواجب إشهارها بالسجل العقاري وذلك على معنى الفصل 373 في مجلة الحقوق العينية إذا تعلقت البتة بعقار مسجل وأهم هذه الحقوق هو حق ملكية العقار الواقع تبتيته وحيث يحل المبتت له محل المعقول عنه في ملكية العقاري ومن هنا تبرز أهمية الإشهار بالسجل العقاري خاصة لما تتميز به العقارات من قيمة إقتصادية واستثمارية ومالية وخاصة اجتماعية لإرتباط العقارات بصفة عامة بحق الملكية وهو حق دستوري أقرّه الدستور وخول بمقتضاه للشخص سلطة في التعامل مع العقارات وذلك في استغلالها واستعمالها والتفويت فيها ورهنها وذلك في إطار قانوني منظم صلب مجلة الحقوق العينيّة والإ لتزامات والعقود وذلك في طرق وأسباب إكتساب الملكية حيث أولى أهمية بالغة للبيع الذي يعد من أهم التصرفات القانونية التي لها علاقة مباشرة بالعقارات وكذلك حق الرهن الذي يخول للمالك رهن العقار في مقابل مبلغ مالي إلى حين الخلاص ويندرج ذا ضمن التصرفات الإرادية للمالك العقاري إلا أنه هنالك تصرفات غير إرادية كالبيع القضائي وذلك في إطار تبتيت العقارات وبيعها على إثر عقلة عقارية يتم إدراجها بالسجل العقاري وذلك بأحكام التبتيت الذي تم تنظيمه صلب مجلة المرافعات المدنية والتجارية حيث خصه المشرع بإجراءات خاصة تتم في دائرة البيوعات العقارية وذلك ضمانا لحقوق الدائنين وذلك في إستخلاص ديونهم أشخاص أو مؤسسات بنكية وخاصّة منها المرسّمة بالسجل العقاري أو الديون التي لها سندات تنفيذية وغير مدرجة بالسجل العقاري وقد تمّ تنظيم البيوعات القضائية ضمن الفصول 424 إلى 462 من مجلة المرافعات المدنية و التجارية والتي تتناول عقلة العقارات وإجراءات بيعها قضائيا .

في هذا الإطار سوف أتناول حكم التبتيت وآثاره في قسم أول لأمر إلى بطلان حكم التبتيت المدرج بالسجل العقاري وأثره على السجل العقاري وعلى المتعاملين مع السجل العقاري خاصة للقيمة الاقتصادية الاجتماعية التي تميز العقارات وحق الملكية.

Ɪ / حكم التبتيت وأثاره القانونية:

بما أن حكم التبتيت هو عملية التفويت في العقارات دون الوقوف على رضاء المالك الأصلي للعقار على خلاف عملية البيع التي تكون إرادية وبرضاء مالك العقار لذلك سوف نتناول في فرع أول حكم التبتيت وفي فرع ثاني أثاره القانونية.

أ‌- حكم التبتيت:

بما أن التبتيت هو بيع قضائي بطلب من الدائنين مرسمين او غير مرسمين لذلك فإن حكم التبتيت يتميز بخصوصية استثنائية ثم تنظيمها صلب مجلة المرافعات المدنية والتجارية خاصة وأن التبتيت يعتبر إجراءا قضائيا تنفيذيا تباشره المحكمة بأول جلسة دون تأخير وفقا للفصل 422 من مجلة المرافعات المدنية والتجارية على وقوع البتة في أجل لا يقل على أربعين يوما ولا يزيد على ستين يوما في تقديم كراس الشروط إلى المحكمة حيث يتم إدراج محضر إنذار قائم مقابل عقلة عقارية على العقار أو العقارات التي يملكه المعقول عليه وذلك في طلب الدائنين سواء كان الدين مرسم أو سند غير مدرج ويكون بات لاثبات العلاقة المديونية وعلى إثر ذلك يقوم محامي الدائنين بإعداد كراس الشروط وفقا للفصل 412 مجلة المرافعات المدنية والتجارية وتكون فيها تنصيصات وجوبية والمتعلقة بدعوى التبتيت وهي تحديد وبيان يوم البتة وساعتها والمحكمة المتعهدة وفقا للفصل 429 من مجلة المرافعات المدنية والتجارية حيث تكون البيوعات بالمحكمة الإبتدائية لمكان العقار ويعد اختصاصا حكميا ولا ترابيا حيث أن كل إجراءات البتة تكون من أنظار محكمة مكان العقار لذلك يقع تحديد موقع العقار و الثمن الافتتاحي وتتم على إثره المزايدة وفقا للانوار في دائرة البيوعات العقارية حيث يدلي بكراس الشروط تام الواجبات القانونية والتي حددها المشرع وبتم المزايدة بالمزاد العلني مع تحديد المصاريف والأجور القانونية وبعد تلاوة كراس الشروط من قبل المحامي القائم بالتتبع من وصف وتحديد والسعر الإفتتاحي وتتم على إثره المزايدة بدائرة البيوعات العقارية في جلسة علنية وبعد تأمين ثلث الثمن الإفتتاحي وتتم المزايدة من قبل أشخاص تتوفر فيهم شروط أهلية الإلتزام والإلزام إلى حين أن ترسي المزايدة على أخر شخص بقدم أعلى ثمن .

ومن هذا المنطلق تتم إنتقال ملكية العقار قضائيا لأخر مزايد رسى عليه الثمن وبالتالي بحل محل المالك الأصلي للعقار ويتم إدراج حكم التبتيت بالسجل العقاري واحلال المبتت لفائدته محل المالك الأصلي وهو ما من شأنه

أن ينتج أثارا قانونية وهو ما سنتناوله في العنصر الموالي.

ب‌- الأثار القانونية لحكم التبتيت:

لقد أقر المشرع التونسي ضمن فصول مجلة المرافعات المدنية والتجارية إجراءات خاصة بحكم التبتيت حيث جاء بالفصل 427 منها انه " تقرر المحكمة نتيجة التبتيت بمحضر يصاغ في الشكل العادي للأحكام " وبالتالي فقد إعتبر التصريح بالتبتيت هو بمثابة قرار صلب محضر يأخذ شكل الحكم وحيث ينص على جميع الإجراءات المتبعة أثناء الجلسة والمصاريف المسعرة وبيان المبتت له وامضاءه ويكون هذا المحضر غير قابل لاي وجه من أوجه الطعن ولو بالتعقيب فقد أقر المشرع التونسي الصيغة الباتة لحكم التبتيت على خلاف جميع الأحكام الصادرة في المحاكم وفي هذا المنطلق يتم انتقال ملكية المبيع جبريا ويكون في أسباب اكتساب الملكية ولا يمكن الاحتجاج بهذه الملكية إلا في يوم ادراجه بالسجل العقاري موضع العقار المبتت وفقا للفصل 457 م³ ت حيث يتم الترسيم في السجل العقاري في ظرف شهرين من تاريخ حكم التبتيت ويكون هذا الحكم أساس انتقال الملكية على ان يتم تأمين ثمن التبتيت والمصاريف القانونية المسعرة وعلى إثر ذلك يتم تطهير العقار في جميع الامتيازات والرهون الموظفة على العقار موضع التبتيت وفقا لأحكام الفصل 481 م³ ت حيث يتم تطهير العقار من الديون الرضائية او أو القانونية او القضائية إلا حق الانتفاع أو الارتفاق فإنها تبقى قائمة ويعارض بها المشتري للعقار بالمزايدة ومن هنا نلاحظ كيف أن المشرع التونسي ميز المبتت له عن المشتري العادي حسب الفصل 270 في مجلة الحقوق العينية الذي يحمل المشتري العادي بجمع التحملات الموظفة على العقار وذلك للمفعول التطهيري حسب الفصل 450 م³ ت وبالتالي لا يمكن القيام بدعوى الغبن نحو المشتري الذي منحه المشرع بحماية خاصة في إطار البيع الجبري والقضائي إلا أن هذا لا ينفي أن إمكانية البطلان قائمة في دعوى مستقلة وهو ما سنبينه في العنصر الموالي.

ꞮꞮ / بطلان التبتيت وأثاره على السجل العقاري:

لقد أولى المشرع التونسي إجراءات التنفيذ والبيع الجبري للعقارات بعديد الضمانات التي تندرج ضمن القواعد الامرة التي تهم النظام العام وإخضاعها لرقابة القاضي بجعل إجراءاتها تتم أمام المحاكم وذلك في إطار ضمان مصالح الدائن العامل في استخلاص ديونه ومصلحة المدين المعقول عليه الذي يسعى للحفاظ على ملكية العقار المعقول لذلك فإن إجراءات بطلان حكم التبتيت تكون بدعوى مستقلة ولها أثار على السجل العقاري.

أ‌- بطلان حكم التبتيت:

البطلان هو جزاء لعدم استكمال العقد لركن في أركان قيامه وشروط صحته وذلك عند تكوينه وإذا لم تتوفر هذه الشروط أو أصابها خلل كان البطلان جزائها والأصل أن البطلان يكون قضائيا حيث أن المشرع تبنى نظرية أن البطلان لا يكون إلا بنص صريح .

بالنسبة لحكم التبتيت فإن البطلان يكون بدعوى أمام المحكمة الابتدائية حسب الفصل 427 م³ ت ويكون الإبطال بدعوى مستقلة يرفعها من له مصلحة أمام المحكمة الابتدائية ويهدف هذا البطلان الى حماية الملكية ولضمان الانتفاع إلا أن أسباب الإبطال تثير الجدل فالبطلان يكون لأسباب موضوعية ولأسباب شكلية خاصة وأن حكم التبتيت لا يخضع للطعن إنما هو قابل للإبطال فقط وذلك لحماية المشروعية في التنفيذ الجبري وإعتبار أن حكم التبتيت له طبيعة العقد في نقل الملكية فتكون حالات الإبطال موضوعية وشكلية

حيث قام الشرع بتحديد أسباب البطلان صلب مجلة المرافعات المدنية والتجارية وعلى سبيل الذكر:

- حصول التبتيت في جلسة غير علنية أو قبول أشخاص في المزايدة بحجر عليهم القانون الإشتراك.

- عدم إحضار الرخص الإدارية المستوجبة قانونا.

- الإخلال في الإشهارات والبيانات الواجبة بكراس الشروط.

- حالة ثبوت إستحقاق الغير للعقار أو لجزء منه

كما خص المشرع على خلاف الدعاوى الأخرى بخصوصية في القيام بهذه الدعوى والتي تكون أمام المحكمة الابتدائية التي أصدرت قرار التبتيت ذلك باعتبار أن حكم التبتيت قرار ولائي للمحكمة ولم يحدد أجل للقيام بالطعن في حكم التبتيت باعتباره بمثابة العقد.

ب‌- الأثار القانونية لبطلان حكم التبتيت:

بما أن حكم التبتيت هو قرار قضائي بأمر بالبيع الجبري للعقار ينتج انارا قانونية فإن حكم البطلان لحكم التبتيت له أثاره سواء كان جزئيا أو كليا فهو جزاء لمخالفة شروط الصحة وبالتالي يكون مثل العقد الباطل الذي لا يترتب عليه أي التزام.

فرع أول: أثار البطلان بالنسبة للمتعاقدين :

يترتب على بطلان حكم التبتيت عدم جواز المطالبة بتنفيذه وزواله بأثر رجعي بحيث يعود المتعاقدان أي طرفي الحكم إلى الحالة التي كان عليها قبل صدور الحكم وهي بيع العقار وانتقال الملكية وتطهير العقار كذلك هناك إلتزام بالرد حيث يرد كل طرف للأخر ما حصل عليه وذلك بأثر رجعي , كذلك رد الثمن والمصاريف المسعرة والتي تعد من أبرز الإشكاليات خاصة إذا تم تأمين الثمن بالخزينة العامة يكون قد استنفذ في خلاص الديون سواء كانت مرسمة أو غير مرسمة فكيف يمكن للمبتت استرجاع الثمن الذي أمنه في إطار قضية التبتيت ؟ والتي لا تتم إلا في إطار قضية مستقلة في استرجاع ثمن التبتت.

فرع ثاني: أثار البطلان بالنسبة للغير وتأثير ه على السجل العقاري :

بعد إدراج حكم التبتيت بالسجل العقاري ينتج أثارا بالنسبة للمتعاقدين وللغير وإذا تم البطلان فأنه ينتج أثارا بالنسبة للغير والغير هو كل من تلقى حقا من أحد المتعاقدين بقصد إكتساب حق وبالتالي فإن البطلان يؤدي إلى زوال هذا

الحق كأن يتم تبتيت العقار وإلزام المبتت له بحق عيني كحق المرور او حق ارتفاق فبزواله يزول معه هذا الحق وهذا من شانه أن يمس بالإستقرار بالمعاملات خاصة وأن البطلان له أثر رجعي كذلك بالنسبة للديون التي تم إستخلاصها والمتعلقة بالمؤسسات المالية ممايؤدي إلى المساس بالإستقرار المالي كذلك له مساس مباشر بالسجل العقاري الذي تم فيه إشهار حكم التبتيت بالنسبة للغير الحسن النية الذي اكتسب حقوق على إثر الإدراج بالسجل العقاري .

من هذا المنطلق فإننا نفتح القوس فيما يخص التشطيب على حكم التبتيت في إطار حكم تحيين حيث لايمكن للإدارة ادراجها خاصة وأن أحكام التحيين لا تتعرض للرهون التي تم تطهيرها في إطار حكم التبتيت وبالتالي لا يمكن للإدارة إدراج حكم التحيين ولا التشطيب على حكم التبتيت والذي من شأنه أن يمس بمبدأ الشرعية المحمول على الإدارة وفي الأخير لايمكن نفي أهمية التبتيت العقاري على الدائن و المدين وعلى المستوى الوطني لأرتباطه بالمؤسسات البنكية وذلك في منح القروض والتي تعد قوام الحركة الاقتصادية كما أن ثمن التبتيت بكفل إستخلاص الديون.